Critères ESG : encore du chemin à faire en matière d’immobilier de santé

L’immobilier de santé européen a drainé 12,6 MM€ d’investissements en 2021, dont 10 % en France (30 % en Allemagne, 16 % au Royaume-Uni et en Suède). C’est un marché en légère croissance (+1,4 % par rapport à 2020), mais très dynamique en France (+40 %).

Le marché est constitué de deux grands segments : les établissements de court séjour, principalement les cliniques (MCO), et les établissements de moyen et long séjours (SSR, EHPAD).

Les grands enjeux du marché de l’immobilier de santé sont multiples :

- Répondre au déficit d’offre structurel, apparu au grand jour avec la crise sanitaire

- Proposer de nouvelles solutions face au vieillissement démographique

- Maintenir des taux de rendement attractifs pour les investisseurs (4,0 % pour les EHPAD et 4,8 % à 5,0 % pour les MCO)

- Gérer le risque d’image et apporter des solutions concrètes (affaire Orpéa)

- Répondre aux critères ESG, nouvelle norme, dès maintenant.

Comment l’immobilier de santé doit-il évoluer pour être une classe d’actifs pleinement "sustainable" ? Quelles initiatives à impact doivent être prises, sur l’ensemble des piliers environnemental, sociétal et de gouvernance ? Force est de constater, il est difficile de disposer d’un référentiel complet et innovant de critères ESG appliqué à l’immobilier de santé.

Nous avons passé en revue 3 des principaux référentiels de notation extra-financière en la matière : le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), le CDP (Carbon Disclosure Project) et les PRI (Principles for Responsible Investment).

Le GRESB, une des références mondiales, est une organisation indépendante à but non lucratif qui met en place depuis 2009 des normes mondiales pour évaluer les performances environnementales, sociales et de gouvernance de toutes les parties prenantes en immobilier. Son but est d’évaluer la soutenabilité des pratiques ESG des entreprises immobilières, gestionnaires de fonds et promoteurs immobiliers afin de les comparer.

Contrairement à d’autres systèmes de normes, le GRESB vise à adresser l’intégralité des enjeux ESG et cherche à valider les "preuves" des actions ESG. Pour cela, le GRESB recueille des informations sur les performances ESG et les meilleures pratiques en matière de "sustainability" pour les fonds immobiliers et les entreprises du secteur au niveau mondial. Il publie ces informations dans son rapport annuel et facilite l'engagement et le consensus sur ses normes qui évoluent continuellement. Il est toutefois difficile de trouver des indicateurs spécifiques à l’immobilier de santé, particulièrement en termes sociétaux et de gouvernance. Il existe bien des modules "Bien-être et santé" et "résilience" ntégrés dans le module "Management" des questionnaires ; mais les livrables, que ce soient la "Scorecard" (document de synthèse qui note les entreprises de 0 à 100), le "Real Estate Result" (rapport de benchmark) ou l’analyse de portefeuille ne donnent pas une vue exhaustive des pratiques financières et opérationnelles des opérateurs de santé.

Le CDP est également une organisation à but non lucratif, fondée en 2000. Il n’est pas spécifique à l’immobilier et se concentre sur les thèmes du changement climatique, des forêts, de l’eau et des chaînes d’approvisionnement. Son but est d’aider les investisseurs et les entreprises dans la prise de mesures pour bâtir une économie durable via une méthodologie et des questionnaires à la carte.

Le questionnaire CDP le plus utilisé, y compris en immobilier concerne le changement climatique. Contrairement au GRESB, le CDP reste majoritairement déclaratif. Il est jugé plus précis et complet sur l’enjeu du changement climatique. De plus, ses critères sont alignés sur les cadres de reporting internationaux. Il est complémentaire au GRESB sur la partie environnementale. Les livrables sont des listes classées de A à F. La notation A est obtenue avec un minimum de 65% de réponses A et si les réponses sont rendues publiques. Il faut également faire vérifier 70% de ses émissions de GES par un tiers indépendant. Les indicateurs spécifiques à l’immobilier de santé sont pour autant difficiles à trouver.

Enfin, les PRI ont été créés en 2006 avec le support des Nations Unies. Ils s’adressent plus particulièrement aux investisseurs, propriétaires d'actifs et gérants de portefeuilles. Leur but est d’aider à créer un système financier plus durable et d’aider les acteurs financiers à orienter leurs décisions en tenant compte des critères ESG.

Les PRI proposent un questionnaire et une notation. Le questionnaire est articulé autour des phases d’investissement, et la gouvernance tient une place à part entière dans la notation. Les critères de transparence extra-financière, de contrôle interne (lutte contre la corruption par exemple), de gouvernance de la politique ESG et la façon dont les objectifs ESG sont élaborés et suivis sont des thématiques importantes dans la notation des PRI. Ce référentiel, à portée internationale cherche à regrouper le plus grand nombre d’acteurs tous secteurs confondus. Il est à ce stade relativement peu adapté aux problématiques spécifiques du secteur immobilier bien qu’un module y soit consacré depuis 2020. Globalement, les PRI font le constat que le travail décent fait son chemin dans l'agenda des investisseurs, porté par la dynamique réglementaire et les demandes croissantes de communication des informations ; mais là encore, il est difficile de trouver des éléments spécifiques au secteur immobilier, et à l’immobilier de santé.

En conclusion, il semble qu’il n’y ait pas de "voie royale" pour intégrer les critères ESG dans les process de décision d’investissement et de management pour les acteurs économiques du secteur de l’immobilier de santé. De façon générale, la gouvernance est le pilier ESG que la plupart des investisseurs intègrent dans leur processus. Les piliers environnementaux et sociaux progressent, mais à partir d'un niveau bas. Côté opérateurs, beaucoup de chemin reste à faire, et les scandales actuels portés à la connaissance de l’opinion publique sont une opportunité pour rapidement relever le défi.

 

Xavier Ducourau et Loïc Ronzani ont fondé Magdae en 2006 afin d’apporter de la sécurité, de la sérénité de la liberté financière à leurs clients. Depuis 17 ans Magdae et ses équipes accompagnent des cadres dirigeants et chefs d’entreprises sur l’ensemble de leurs problématiques patrimoniales. Xavier a exercé précédemment des fonctions de direction financière au sein de grands groupes internationaux (Sanofi et Vivendi) et de coach de dirigeants (Krauthammer International). Loïc a commencé sa carrière chez Mazars ou il a été en charge de missions d’audit légal puis chez Ernst & Young au sein du département Transaction Service. Il est l’auteur des ouvrages L’Owner Buy Out : comment racheter sa propre société et Fondations et Optimisations patrimoniales.