MNK Partners : anticiper les cycles plutôt que les subir

 

Décideurs. En quoi MNK Partners se  différen­cie-il des autres gestionnaires d'actifs immobiliers ?

Mansour Khalifé. MNK Partners se dis­tingue  par  son approche  de la gestion - une gestion active de conviction, de type stock-picking -, et par ses thèmes d'investissement , construits autour de l'analyse des  cycles immobiliers.  Créer de la performance durable  est  notre credo. Pour y parvenir, nous nous atta­chons à comprendre, et donc à  antici­per, l'évolution  de  nos sous-jacents, mais également les tendances exogènes qui peuvent l'influencer. Nous nous appuyons aussi sur des modèles quan­titatifs qui nous permettent de  détecter les points de retournement des marchés. Ce qui optimise la pertinence de notre market timing, qu'il s'agisse d'acquisi­tions ou de cessions.

Quels sont les encours sous gestion aujourd’hui ? Sur quels marchés ou secteurs immobiliers intervenez-vous ?

MNK Partners gère actuellement environ 400 millions d’euros¹, au travers de plusieurs fonds, dont un fonds luxembourgeois, deux OPPCI², et trois FPS³. Nous intervenons sur toutes les classes d’actifs immobiliers, et dans une logique paneuropéenne. MNK Partners est actuellement présent dans sept pays européens. La société étant structurée autour de deux pôles, un pôle gestion collective et un pôle gestion sous mandat, certains de nos porte­feuilles sont également investis en immobi­lier coté, ce qui leur permet de conjuguer rendement et liquidité.

Vous revendiquez une gestion performante. Des exemples ?

Nos trois principaux véhicules dédiés à une clientèle d’investisseurs professionnels ou assimilés affichent des performances globales moyennes annualisées, comprises entre 7,9% et 8,6%. Celle de MNK One,- notre fonds historique, est la plus élevée – 8,6% –, suivie par celle de Polska by MNK – 8,3%. Notre fonds le plus récent, MNK Europe+, lancé mi-2022, affiche déjà une performance globale de 7,9%.

Vos différentes stratégies de gestion ont-elles été impactées par le retour­nement des marchés immobiliers en 2023 ?

En toute sincérité, non... Pourquoi ? Tout simplement parce que chacun de nos fonds a été lancé pour tirer parti de configurations ou d'opportunités de marché bien spécifiques. MNK One, par exemple, a investi entre 2020 et 2022 dans des actifs hôteliers, dont plus aucun investisseur ne voulait à l'époque. Conséquence : ces acquisitions affichent une plus-value latente évaluée à + 25 %. Polska by MNK avait pour objectif de profiter d'un momentum spécifique au marché immobilier polonais qu'il a effec­tivement capté. Notre troisième opus, MNK Europe +, a été construit dans la perspective d'un retournement des marchés immobiliers que nous avions anticipé dès février 2022. Il a lui aussi pleinement rempli son objectif. Mais nous considérons  que le cycle baissier  dont il a tiré profit  est aujourd'hui en passe de s’achever. C’est la raison pour laquelle nous avons décidé de le fermer aux nouvelles souscriptions en juin 2024. Une décision courageuse commercialement parlant, mais totalement en phase avec notre philosophie, qui est de prévoir les cycles plutôt que de les subir…

Ce nouveau changement de cycle que vous anticipez doit donc logiquement conduire au lancement d'un nouveau produit...

Nous venons effectivement de lancer un nouvel FPS, MNK Global Core qui, comme son nom l'indique, sera global dans son approche, tant géographique que sectorielle, et ciblera des actifs de type core. Son objectif de rendement annuel, non garanti, est de 6 %. Comme les autres fonds MNK , il s'agit d'un fonds "daté", dont la durée de vie prévision­ nelle devrait être comprise entre sept et huit ans.

En quoi ce nouveau véhicule est-il en phase avec les nouvelles conditions du marché ?

Nous estimons, depuis plusieurs mois déjà, que le cycle de hausse  des taux qui a débuté en 2022 est achevé, et que le marché immobilier est aujourd'hui proche d'un point d'inflexion. Sa reprise devrait débuter au cours du quatrième trimestre 2024. Ce qui signifie un retour progressif des volumes, et l'amorce d'un nouveau cycle de compression des taux de rendement immobilier. En revanche, ils ne reviendront sans doute pas au niveau qu'ils avaient pu atteindre à la fin du cycle précédent, compte tenu des risques économiques et géopoli­ tiques qui demeurent aujourd'hui. C'est la raison pour laquelle MNK Global Core est construit autour d'une straté­ gie défensive, axée sur des fondamen­ taux tels que la localisation des actifs, la solvabilité des locataires ou la péren­nité des baux. Cette stratégie sera en revanche menée de manière globale sur le plan géographique, dans l'idée d'aller capter les différentiels de rendement les plus attractifs sur chacun des marchés nationaux, y compris hors des marchés européens, éventuellement. Sur le plan sectoriel, nous demeurerons totalement agnostiques, avec l'idée, là encore, d'al­ler capter la performance en fonction des occasions qui se présenteront.

Le marché des fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI, UC immo­bilière ...) est en pleine recomposition. N'avez-vous pas une carte à jouer ?

MNK Partners est un gestionnaire totale­ment indépendant qui a su  construire une relation de confiance avec ses clients investisseurs. Sans doute parce que nous avons toujours adopté une approche rai­ sonnée de l'investissement, et imaginé des instruments qui nous permettent de le piloter dans des conditions de risque acceptables, notamment en limitant la collecte de nos différents véhicules. Leurs performances découlent aussi de notre choix de maîtriser l'ensemble de la chaîne de valeur de la gestion d'actifs immobiliers, en adoptant une démarche totalement  intégrée. Il n'est donc pas dans nos intentions de fragiliser cette logique de performance par une logique de volume, travers dans lequel ont pu tomber certains acteurs du marché des SCPI. Mais rien n’est jamais exclu, tout est toujours affaire d’opportunités…

 

¹À fin 2023

² Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier

³ Fonds Professionnel Spécialisé

 

Sur l'auteur

Mansour Khalifé a fondé le groupe MNK en 2017, présent en Europe (Paris, Londres, Luxembourg, Varsovie, Madrid) et en Afrique (Casablanca, Abidjan). Au sein de MNK Partners, Mansour Khalifé est en charge du développement et du pilotage stratégique des solutions d'investissement et est également gérant des fonds. Il a auparavant travaillé dans des sociétés de gestion de SCPI et d'OPCI et a notamment cofondé Corum AM, l'un des leaders de l'épargne immobilière en France. Mansour Khalifé est titulaire d'un diplôme en gestion de l'ESCP et d'un MBA de l'École Supérieure des Affaires.