"Destinés au réseau bancaire, les OPCI grand public, ou retail, connaissent un succès grandissant"
Le non-coté a la cote
La « pierre papier » occupe une place de choix dans le portefeuille des investisseurs. Sur un marché boursier chahuté, l’intérêt porté aux produits financiers est abandonné en faveur de produits immobiliers plus lisibles et plus sécurisants.
Les professionnels du secteur s’accordent à dire que les produits financiers immobiliers ont connu une période faste depuis leur création et notamment les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), acteur majeur du secteur. Mais aujourd’hui, les véhicules non cotés, plus récents, occupent eux aussi une place notable.
Du coté au non-coté
Après huit années d’existence, le bilan est plus que satisfaisant. Créé pour redynamiser le tertiaire, le modèle a largement fait ses preuves puisqu’il en existe aujourd’hui une cinquantaine en activité. Outils à forte rentabilité, les SIIC sont pourtant influencées à court terme par les fluctuations boursières, les rendant particulièrement volatils. Or, dans un contexte d’incertitude les investisseurs recherchent des produits peu risqués, quitte à renoncer à une performance attractive. De plus, le secteur tertiaire devrait subir une période de restructuration au vu des nouvelles normes en vigueur nécessitant de lourds investissements. Il s’agit là d’un grand chantier, puisqu’à l’heure actuelle, les difficultés pour la collecte de capitaux propres et le renchérissement du coût du crédit empêchent toute visibilité.
Déjà en 2009 la crise avait démontré l’engouement des investisseurs pour des produits moins rentables et plus sécurisants : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Non cotés, ces véhicules d’investissement immobilier garantissent un rendement régulier et une meilleure visibilité. Véritable valeur refuge, la tendance s’est confirmée jusqu’à l’été 2011, les SCPI capitalisant alors 17 milliards d’euros. Pourtant, pour Philippe Silva, directeur financier chez Ciloger, « le ralentissement du marché du crédit cet automne laisse présager une stabilisation voire un recul de la collecte de SCPI pour 2012. Mais globalement, il s’agit d’un produit qui résiste plutôt bien aux turbulences de l’économie de par la diversification des actifs qui le composent ».
Les OPCI, le véhicule hybride décolle
Quatre ans après la création des organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI), les chiffres attestent de la pertinence de ce véhicule : 13 milliards d’euros de capitalisation et plus de cents OPCI agréés par l’AMF en 2011. Offrant une plus grande souplesse que les SCPI, cet instrument permet l’allocation d’actifs immobiliers et non immobiliers procurant une meilleure rentabilité ainsi qu’une trésorerie permanente à hauteur de 10 %. Destinés au réseau bancaire, les OPCI grand public (ou retail) connaissent un succès grandissant. Démocratisation de l’investissement immobilier, ils permettent à une clientèle plus large une accession simplifiée à la pierre. Les perspectives d’évolution sont donc favorables pour 2012, le marché de l’épargne atteignant des sommets (taux d’épargne 15 %) et les portefeuilles se composant de 50 % d’actifs immobiliers.
Autre modèle, l’OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) est destiné aux institutionnels, leur procurant ainsi la possibilité d’externaliser leur patrimoine immobilier. Mais bénéficiant jusqu’alors d’un régime fiscal avantageux, régi par l’article 210 E, l’OPCI RFA devrait perdre son dynamisme dès le début de l’année 2012. En effet, aucune prorogation n’est prévue pour ce régime qui s’arrêtera au 31 décembre 2011. Il restera néanmoins un bon produit pour les entreprises qui souhaitent maximiser leur distribution et continuer l’externalisation de leurs actifs immobiliers.
L’évolution des SCPI en OPCI : les avis divergent
Concernant les SCPI de rendement, il a été envisagé qu’elles soient transformées en OPCI, peu volatils mais plus rentables. Pour cela, les textes ont ordonné la consultation des porteurs en assemblée, au plus tard en 2012, afin de leur donner le choix de la mutation de leur SCPI en OPCI. Mais les avis sont loin d’être unanimes. Pour les approbateurs, il s’agit d’une manière de mutualiser et de diversifier les risques ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Cela permettrait aussi à moyen terme d’être plus compétitif sur le marché européen. Pour les détracteurs, l’un des avantages majeurs de la SCPI est d’être composée d’actifs immobiliers dans sa totalité, et donc de rendre le véhicule très lisible. La transformation en OPCI amènerait les porteurs à remettre une partie de leurs investissements face aux risques du marché (taux de crédit, dépréciation d’actifs…). Pour Didier Degraeve, directeur de la communication de Ciloger, « SCPI et OPCI sont des produits complémentaires qui répondent à des stratégies différentes ».
Les professionnels du secteur s’accordent à dire que les produits financiers immobiliers ont connu une période faste depuis leur création et notamment les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), acteur majeur du secteur. Mais aujourd’hui, les véhicules non cotés, plus récents, occupent eux aussi une place notable.
Du coté au non-coté
Après huit années d’existence, le bilan est plus que satisfaisant. Créé pour redynamiser le tertiaire, le modèle a largement fait ses preuves puisqu’il en existe aujourd’hui une cinquantaine en activité. Outils à forte rentabilité, les SIIC sont pourtant influencées à court terme par les fluctuations boursières, les rendant particulièrement volatils. Or, dans un contexte d’incertitude les investisseurs recherchent des produits peu risqués, quitte à renoncer à une performance attractive. De plus, le secteur tertiaire devrait subir une période de restructuration au vu des nouvelles normes en vigueur nécessitant de lourds investissements. Il s’agit là d’un grand chantier, puisqu’à l’heure actuelle, les difficultés pour la collecte de capitaux propres et le renchérissement du coût du crédit empêchent toute visibilité.
Déjà en 2009 la crise avait démontré l’engouement des investisseurs pour des produits moins rentables et plus sécurisants : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Non cotés, ces véhicules d’investissement immobilier garantissent un rendement régulier et une meilleure visibilité. Véritable valeur refuge, la tendance s’est confirmée jusqu’à l’été 2011, les SCPI capitalisant alors 17 milliards d’euros. Pourtant, pour Philippe Silva, directeur financier chez Ciloger, « le ralentissement du marché du crédit cet automne laisse présager une stabilisation voire un recul de la collecte de SCPI pour 2012. Mais globalement, il s’agit d’un produit qui résiste plutôt bien aux turbulences de l’économie de par la diversification des actifs qui le composent ».
Les OPCI, le véhicule hybride décolle
Quatre ans après la création des organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI), les chiffres attestent de la pertinence de ce véhicule : 13 milliards d’euros de capitalisation et plus de cents OPCI agréés par l’AMF en 2011. Offrant une plus grande souplesse que les SCPI, cet instrument permet l’allocation d’actifs immobiliers et non immobiliers procurant une meilleure rentabilité ainsi qu’une trésorerie permanente à hauteur de 10 %. Destinés au réseau bancaire, les OPCI grand public (ou retail) connaissent un succès grandissant. Démocratisation de l’investissement immobilier, ils permettent à une clientèle plus large une accession simplifiée à la pierre. Les perspectives d’évolution sont donc favorables pour 2012, le marché de l’épargne atteignant des sommets (taux d’épargne 15 %) et les portefeuilles se composant de 50 % d’actifs immobiliers.
Autre modèle, l’OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) est destiné aux institutionnels, leur procurant ainsi la possibilité d’externaliser leur patrimoine immobilier. Mais bénéficiant jusqu’alors d’un régime fiscal avantageux, régi par l’article 210 E, l’OPCI RFA devrait perdre son dynamisme dès le début de l’année 2012. En effet, aucune prorogation n’est prévue pour ce régime qui s’arrêtera au 31 décembre 2011. Il restera néanmoins un bon produit pour les entreprises qui souhaitent maximiser leur distribution et continuer l’externalisation de leurs actifs immobiliers.
L’évolution des SCPI en OPCI : les avis divergent
Concernant les SCPI de rendement, il a été envisagé qu’elles soient transformées en OPCI, peu volatils mais plus rentables. Pour cela, les textes ont ordonné la consultation des porteurs en assemblée, au plus tard en 2012, afin de leur donner le choix de la mutation de leur SCPI en OPCI. Mais les avis sont loin d’être unanimes. Pour les approbateurs, il s’agit d’une manière de mutualiser et de diversifier les risques ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Cela permettrait aussi à moyen terme d’être plus compétitif sur le marché européen. Pour les détracteurs, l’un des avantages majeurs de la SCPI est d’être composée d’actifs immobiliers dans sa totalité, et donc de rendre le véhicule très lisible. La transformation en OPCI amènerait les porteurs à remettre une partie de leurs investissements face aux risques du marché (taux de crédit, dépréciation d’actifs…). Pour Didier Degraeve, directeur de la communication de Ciloger, « SCPI et OPCI sont des produits complémentaires qui répondent à des stratégies différentes ».
