M. Khalifé (MNK Partners) : "Notre compréhension des marchés paneuropéens nous permet de les atteindre de manière opportuniste"

Décideurs. Pourriez-vous faire un bilan des trois premiers trimestres de 2021 pour MNK Partners ?

Mansour Khalifé. Après une année 2020 exceptionnelle, le bilan est positif. Nous avons continué à renforcer nos équipes qui sont désormais constituées de 15 personnes réparties dans trois bureaux en Europe : à Paris, à Luxembourg et à Varsovie. Notre fonds professionnel de rendement paneuropéen, MNK One, lancé en 2019, a fait preuve de résilience, malgré la pandémie mondiale, avec un taux d’occupation à 100 % et un dividende distribué de 6 % maintenu depuis son lancement. Son track record a manifestement rassuré les investisseurs, qui ont retenu ce fonds « flagship ». Dans le cadre de notre développement et de nos convictions assumées, nous avons lancé au milieu de l’année un deuxième fonds professionnel sous la forme d’un FPS : Polska by MNK, consacré à l’investissement en Pologne. L’Europe centrale et de l’Est faisant partie intégrante de la stratégie de diversification, nous sommes ravis de consolider notre position sur ce marché grâce à nos équipes locales. Pour la bonne forme, je rappelle que les fonds gérés par MNK Partners s’adressent à des investisseurs professionnels, que les performances passées ne présagent pas des performances futures, et que tout investissement en capital comporte des risques.

"L’Europe de l’Ouest croule sous les liquidités avec une demande extrêmement forte face à une offre de plus en plus rare"

Vous avez poursuivi vos investissements en Europe avec l’acquisition récente d’une université à Budapest. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Après l’Irlande, le Portugal et la Pologne, l’acquisition de ce nouvel actif en Hongrie suit la logique de la stratégie MNK One, qui est un fonds qui se veut relativement défensif avec une stratégie CORE. De nos jours, les fonds en euros sur des placements garantis ne procurent pas un rendement satisfaisant et le monétaire n’existe quasiment plus. Dans ce contexte, nous avons voulu proposer un produit de placement immobilier, non garanti, qui offre selon nous une prime de risque plutôt faible compte tenu des caractéristiques mêmes d’une stratégie CORE, des localisations dynamiques et recherchées, des locataires de qualité liés par des baux fermes de longue durée.

En l’occurrence, cet actif - l’Université - répond à ces objectifs : très bien situé à Budapest, il est entièrement loué pour une durée ferme restante de 11,5 ans, à une université accréditée, détenue par un groupe reconnu d’universités offrant de nombreux programmes d’étude nationaux et internationaux dans les domaines de la technologie, des arts, des médias et du sport. Cette acquisition témoigne de la volonté de diversification de MNK One, tant géographique que sectorielle. MNK Partners, c’est aussi l’audace de s’installer dans de bonnes conditions et d’investir, comme nous l’avons fait, en Pologne. Avant de conquérir ces marchés, nous sommes allés en Irlande, pour nos trois premiers actifs, et nous avons acquis un hôtel B&B à proximité immédiate de l’aéroport de Lisbonne.

En quoi les marchés d’Europe centrale sont-ils attirants ?

Il y a encore une dizaine d’années, tout ce qui n’était pas français s’apparentait à l’inconnu : le paneuropéen faisait peur et n’inspirait donc pas confiance, de prime abord. Cependant, si vous investissez l’intégralité de vos actifs en France, vous dépendez uniquement des risques du marché national… C’est pour cela qu’il parait nécessaire, selon l’adage « ne pas mettre ses œufs dans le même panier », de diversifier pour créer plus de neutralité et ainsi mutualiser les risques. Selon nous, l’Europe de l’Ouest croule aujourd’hui sous les liquidités avec une demande soutenue et forte face à une offre de plus en plus rare, d’autant plus depuis la crise sanitaire. Il est donc intéressant et peu surprenant d’investir en Pologne, en Hongrie, en République Tchèque, en Slovénie ou encore en Slovaquie, qui sont à la pointe de la technologie et qui présentent un pouvoir d’achat intéressant d’après nos analyses.

"Nous sommes de réels entrepreneurs et cela implique des convictions, des motivations et un ADN ancré dans notre mode de gestion"

Sur quelles classes d’actifs intervenez-vous ?

Nous intervenons sur quasiment toutes les classes d’actifs ou du moins sur ce que l’on pense être une opportunité. Concernant MNK One, nous avons commencé à investir sur la santé puis sur le retail, le bureau et l’activité. Notre portefeuille est très diversifié, et nous soutenons l’hôtellerie même lorsque ce secteur était délaissé par tous. Ce qui fait de MNK Partners un véritable spécialiste ? La combinaison entre une bonne allocation, un marché jugé attractif et une opportunité à saisir.

Quelles thématiques d’investissement privilégiez-vous ?

Nous privilégions des stratégies dites « core » en fonds de portefeuille, étant une stratégie très défensive, combiné aux stratégies satellites complémentaires. Par exemple, investir en Pologne en ce moment est une véritable stratégie momentum pour nous, le pays se situe à la jonction entre le marché primaire et secondaire : on y voit beaucoup de liquidités et des taux de rendement à l’acquisition qui sont en moyenne autour de 7  %. C’est, selon nos analyses, l’un des pays les plus attractifs du continent avec des perspectives de croissance nous paraissant durables et prometteuses.

De plus, nous travaillons sur la création d’un véhicule qui aura vocation à financer le développement de certaines activités d’opérateurs hôteliers, notamment sur la péninsule Ibérique, qui nous apparaît susciter une véritable demande. Parmi les autres opportunités, nous élaborons, en collaboration avec des assureurs-vie luxembourgeois, un fonds interne collectif investissant principalement sur des actifs immobiliers cotés, de nouvelle génération (datacenter, tours de 5G), qui présentent selon nous de réelles opportunités. Dans cette optique, nous avons une équipe d’analystes de marchés financiers dans notre bureau à Luxembourg.

"Une philosophie de gestion impactante, ancrée et pérenne"

Quelle est votre politique en matière d’ISR ?

Depuis notre création, MNK Partners est très sensible au sujet et adopte une politique de bon sens qui implique toutes nos équipes en interne aux principes de l’investissement socialement responsable. Dans nos fonds, nous veillons à sélectionner autant que possible des actifs et/ou des locataires ayant des activités cohérentes avec cette démarche (par exemple, des centres médicaux, des actifs récents…). Avec l’arrivée à notre board du Senior Advisors de Philippe Arraou, nous accélérons cette démarche avec la volonté de mettre en place une politique d’ici à la fin 2022. Nous réfléchissons par ailleurs à labelliser certains de nos fonds en cours de création. Nous sommes de réels entrepreneurs et cela implique des convictions, des motivations et un ADN qui forge un mode de gestion personnalisé et distinctif réel. Nous prenons volontairement notre temps, car nous ne souhaitons pas utiliser la RSE comme outil marketing dans l’air du temps, mais réellement comme une philosophie de gestion impactante, ancrée et pérenne !

Propos recueillis par Juliette Woods