Le secteur immobilier va ressentir les effets de l’arrivée à échéance du mur de la dette
Entretien avec Antonia Raccat, associée, Lefèvre Pelletier & associés
Décideurs. Comment se structure le pôle Investissement immobilier du cabinet ?
Antonia Raccat. L’équipe immobilière du cabinet est composée de dix associés et de vingt-cinq collaborateurs. Le pôle Investissement immobilier regroupe différentes pratiques encadrées par plusieurs associés : Olivia Michaud, Véronique Lagarde, Silke Naldoni, Philippe Pelletier, Philippe Lefèvre et moi-même. La conjugaison de nos expertises nous permet d’avoir une intervention particulièrement étendue : Nous assistons nos clients pour des opérations d’acquisition ou de cession d’immeubles, de portefeuilles (notamment dans le cadre d’opérations de sale & lease back), de sociétés immobilières, ainsi que dans des montages plus structurants comme la création d’OPCI ou de partenariats, ou projets complexes de construction d’ensembles immobiliers. En matière de financement immobilier, l’équipe immobilière intervient principalement auprès des emprunteurs, notre département bancaire assurant la représentation d’établissements bancaires. Enfin, nous accompagnons désormais nos clients dans le verdissement de leurs actifs.
Au sein de l’équipe, les rôles sont distribués de façon harmonieuse et naturelle pour servir le client au mieux de ses intérêts, selon les spécialités de chaque associé. À titre personnel, je traite les opérations plus axées sur le « corporate » immobilier : Les acquisitions de sociétés et de portefeuilles, le montage d’OPCI, les partenariats, les financements immobiliers et la restructuration de dettes.
Notre portefeuille de clients, français et internationaux, regroupe des acteurs incontournables du secteur comme Unibail Rodamco, GE Real Estate, MGPA, AEW Europe, Axa Reim, CBRE Global Investors, La Française Reim avec qui, par exemple, nous avons réalisé récemment le sale & lease back des 98 supermarchés de Carrefour. Nous intervenons également auprès de foncières françaises (GECINA) ou étrangères (Cofinimmo), de grands utilisateurs (La Mondiale, Accor…).
Lefèvre Pelletier et associés dispose d’un véritable pôle immobilier full service, qui travaille en synergie avec les équipes fiscales, sociales et M&A, ce qui est particulièrement appréciable pour traiter les grandes opérations complexes. Nos clients reconnaissent notre expertise juridique sur l’ensemble des sujets du secteur immobilier, mais aussi notre compréhension intime de leur activité et de ses enjeux. Nous sommes aussi des dealmakers chargés de faire avancer les dossiers en proposant des solutions constructives et innovantes, pas seulement des avocats soulevant des problématiques!
Décideurs. Les investisseurs immobiliers sont-ils bridés par les réglementations en vigueur ?
A. R. Solvency II, les directives AIFM, Bâle III, Grenelle de l’environnement… la réglementation existante vient tenter de corriger les erreurs du passé. Elle impacte, dans son ensemble, différents acteurs : par exemple, Bâle III devrait conduire à raréfier encore l’offre de financement des banques qui devront, pour s’y conformer, choisir entre l’augmentation de leurs fonds propres ou la réduction de leurs encours. On attend une prise de position de grands assureurs sur le marché de la dette mais il est encore malaisé de savoir comment l’immobilier sera perçu par ces derniers après Solvency II. Quant aux conséquences de la directive AIFM, elles demeurent mal appréhendées par les acteurs du marché.
Décideurs. La pierre reste-t-elle une valeur refuge en période d’instabilité ?
A. R. Historiquement, la pierre a toujours représenté une valeur refuge. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui : Face à la volatilité des marchés financiers, les investisseurs ont tendance à aller vers des produits dématérialisés comme la pierre-papier. OPCI et SCPI ont en effet connu une collecte record en 2011. Cela-dit, la fiscalité en vigueur n’est pas incitative : je pense notamment à la remise en cause du dispositif Scellier ou encore de certaines dispositions du régime SIIC. Le marché boursier reste instable, ce contexte permet donc aux investissements immobiliers de prospérer.
Décideurs. Qu’en est-il de l’immobilier de bureaux ?
A. R. La place de Paris est attractive sur ce segment et reste, au plan européen, dans le peloton de tête, nonobstant la dégradation de la notation de la France : Le marché a de la profondeur et de la liquidité, le rendement locatif est toujours intéressant, le tissu locatif français sain et l’environnement locatif juridique, plutôt protecteur. De nouveaux investisseurs étrangers, disposant de beaucoup de liquidités, arrivent sur ce marché. C’est le cas par exemple des fonds chinois qui sont de plus en plus attentifs aux évolutions de l’immobilier français. Le marché des transactions en France reste néanmoins attentiste (élection présidentielle oblige) et largement capté par les grands investisseurs institutionnels qui disposent de fonds importants.
Il reste des opérations à réaliser sur de beaux actifs. De plus, l’attention de la majorité des investisseurs se porte sur des produits « core », ce qui explique l’absence de décote sur ce type de produit même en période de crise. Par ailleurs l’investissement « value added » permet à certains fonds opportunistes disposant d’une vraie capacité en asset management et des fonds nécessaires, d’espérer des rendements intéressants sur d’autres classes d’actifs moins prisées.
Décideurs. Quels sont les principales tendances à venir ?
A. R. Nous nous attendons à un ralentissement des projets de développement, une augmentation du nombre de transactions en fonds propres et une restructuration de prêts existants. Le secteur immobilier va ressentir les effets de l’arrivée à échéance du mur de la dette, ce qui va sans doute créer d’autres opportunités mais aussi des difficultés. Un vrai marché secondaire de la dette est en train de se créer avec les cessions décotées de créances de prêt immobilier, initiées par la reprise par Blackstone d’une partie du portefeuille de prêts immobiliers de Société Générale, qui sera probablement découpé et valorisé dans un second temps.
Antonia Raccat. L’équipe immobilière du cabinet est composée de dix associés et de vingt-cinq collaborateurs. Le pôle Investissement immobilier regroupe différentes pratiques encadrées par plusieurs associés : Olivia Michaud, Véronique Lagarde, Silke Naldoni, Philippe Pelletier, Philippe Lefèvre et moi-même. La conjugaison de nos expertises nous permet d’avoir une intervention particulièrement étendue : Nous assistons nos clients pour des opérations d’acquisition ou de cession d’immeubles, de portefeuilles (notamment dans le cadre d’opérations de sale & lease back), de sociétés immobilières, ainsi que dans des montages plus structurants comme la création d’OPCI ou de partenariats, ou projets complexes de construction d’ensembles immobiliers. En matière de financement immobilier, l’équipe immobilière intervient principalement auprès des emprunteurs, notre département bancaire assurant la représentation d’établissements bancaires. Enfin, nous accompagnons désormais nos clients dans le verdissement de leurs actifs.
Au sein de l’équipe, les rôles sont distribués de façon harmonieuse et naturelle pour servir le client au mieux de ses intérêts, selon les spécialités de chaque associé. À titre personnel, je traite les opérations plus axées sur le « corporate » immobilier : Les acquisitions de sociétés et de portefeuilles, le montage d’OPCI, les partenariats, les financements immobiliers et la restructuration de dettes.
Notre portefeuille de clients, français et internationaux, regroupe des acteurs incontournables du secteur comme Unibail Rodamco, GE Real Estate, MGPA, AEW Europe, Axa Reim, CBRE Global Investors, La Française Reim avec qui, par exemple, nous avons réalisé récemment le sale & lease back des 98 supermarchés de Carrefour. Nous intervenons également auprès de foncières françaises (GECINA) ou étrangères (Cofinimmo), de grands utilisateurs (La Mondiale, Accor…).
Lefèvre Pelletier et associés dispose d’un véritable pôle immobilier full service, qui travaille en synergie avec les équipes fiscales, sociales et M&A, ce qui est particulièrement appréciable pour traiter les grandes opérations complexes. Nos clients reconnaissent notre expertise juridique sur l’ensemble des sujets du secteur immobilier, mais aussi notre compréhension intime de leur activité et de ses enjeux. Nous sommes aussi des dealmakers chargés de faire avancer les dossiers en proposant des solutions constructives et innovantes, pas seulement des avocats soulevant des problématiques!
Décideurs. Les investisseurs immobiliers sont-ils bridés par les réglementations en vigueur ?
A. R. Solvency II, les directives AIFM, Bâle III, Grenelle de l’environnement… la réglementation existante vient tenter de corriger les erreurs du passé. Elle impacte, dans son ensemble, différents acteurs : par exemple, Bâle III devrait conduire à raréfier encore l’offre de financement des banques qui devront, pour s’y conformer, choisir entre l’augmentation de leurs fonds propres ou la réduction de leurs encours. On attend une prise de position de grands assureurs sur le marché de la dette mais il est encore malaisé de savoir comment l’immobilier sera perçu par ces derniers après Solvency II. Quant aux conséquences de la directive AIFM, elles demeurent mal appréhendées par les acteurs du marché.
Décideurs. La pierre reste-t-elle une valeur refuge en période d’instabilité ?
A. R. Historiquement, la pierre a toujours représenté une valeur refuge. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui : Face à la volatilité des marchés financiers, les investisseurs ont tendance à aller vers des produits dématérialisés comme la pierre-papier. OPCI et SCPI ont en effet connu une collecte record en 2011. Cela-dit, la fiscalité en vigueur n’est pas incitative : je pense notamment à la remise en cause du dispositif Scellier ou encore de certaines dispositions du régime SIIC. Le marché boursier reste instable, ce contexte permet donc aux investissements immobiliers de prospérer.
Décideurs. Qu’en est-il de l’immobilier de bureaux ?
A. R. La place de Paris est attractive sur ce segment et reste, au plan européen, dans le peloton de tête, nonobstant la dégradation de la notation de la France : Le marché a de la profondeur et de la liquidité, le rendement locatif est toujours intéressant, le tissu locatif français sain et l’environnement locatif juridique, plutôt protecteur. De nouveaux investisseurs étrangers, disposant de beaucoup de liquidités, arrivent sur ce marché. C’est le cas par exemple des fonds chinois qui sont de plus en plus attentifs aux évolutions de l’immobilier français. Le marché des transactions en France reste néanmoins attentiste (élection présidentielle oblige) et largement capté par les grands investisseurs institutionnels qui disposent de fonds importants.
Il reste des opérations à réaliser sur de beaux actifs. De plus, l’attention de la majorité des investisseurs se porte sur des produits « core », ce qui explique l’absence de décote sur ce type de produit même en période de crise. Par ailleurs l’investissement « value added » permet à certains fonds opportunistes disposant d’une vraie capacité en asset management et des fonds nécessaires, d’espérer des rendements intéressants sur d’autres classes d’actifs moins prisées.
Décideurs. Quels sont les principales tendances à venir ?
A. R. Nous nous attendons à un ralentissement des projets de développement, une augmentation du nombre de transactions en fonds propres et une restructuration de prêts existants. Le secteur immobilier va ressentir les effets de l’arrivée à échéance du mur de la dette, ce qui va sans doute créer d’autres opportunités mais aussi des difficultés. Un vrai marché secondaire de la dette est en train de se créer avec les cessions décotées de créances de prêt immobilier, initiées par la reprise par Blackstone d’une partie du portefeuille de prêts immobiliers de Société Générale, qui sera probablement découpé et valorisé dans un second temps.
