Le marché de l’investissement immobilier continue d’être rythmé par de nombreuses opérations.
Financement et refinancement immobilier: la grande transition
Loin des stratégies opportunistes des locataires et des concessions des bailleurs, le marché de l’investissement immobilier continue d’être rythmé par de nombreuses opérations. Les prédictions de 2012 se confirment : un retour des investisseurs internationaux, des transactions importantes et le renforcement de la présence des fonds souverains et assureurs.
Les investisseurs internationaux de retour
Les investissements réalisés par les investisseurs étrangers ont été en forte croissance en 2012. Les flux de capitaux entrant en France se sont diversifiés vers l’est, avec une part significative réalisée par les investisseurs asiatiques et moyen-orientaux. Les capitaux des fonds souverains occupent une place prépondérante. Le plus important d’entre eux, le norvégien Norges, avait fait une entrée remarquée sur le marché parisien en 2011 par le biais de la création d’une joint-venture au cours de l’été avec Axa Reim (50 % de 1,4 milliard d’euros). Norges a confirmé en 2012 son intérêt pour Paris en créant une nouvelle joint-venture, avec Generali cette fois-ci.
L'assureur dote la joint-venture de cinq immeubles parisiens d’une valeur de 550 millions d'euros, dont le fonds de pension norvégien prend 50 %. Ce dernier a ainsi, au cumulé, investi plus d’un milliard d’euros depuis dix-huit mois en Île-de-France.
Enfin, le numéro deux, Abu Dhabi Investment Authority (Adia) s’est porté acquéreur du « 90 boulevard Pasteur » auprès du Crédit agricole pour un montant estimé à 250 millions d’euros. L’appétit de ces investisseurs, concentré pour l’essentiel sur la belle pierre parisienne et sur les meilleurs emplacements, se vérifie de nouveau avec deux transactions signées sur les Champs Élysées cette année.
Une multiplication des grandes transactions
Le nombre de transactions de grande taille a également progressé en 2012, avec pas moins de trois opérations de plus de 500 millions d’euros réalisées, du jamais vu depuis 2007. Les investisseurs actifs sur le marché parisien sont toujours restés focalisés sur les actifs prime, la concurrence féroce qu’ils s’y font ayant même entraîné une contraction des taux de rendement des actifs les plus recherchés. Les trois plus grandes cessions de l’année ont eu lieu à Paris : Qatar Investment Authority (QIA) s’est porté acquéreur d’une part auprès de Kanam de deux actifs de bureaux en portefeuille : les immeubles « Néo » et « Cité du Rétiro » pour 622 millions d’euros, et d’autre part du « 52-60 avenue des Champs-Élysées » (actuellement occupé par Virgin Megastore) auprès de Groupama pour un montant estimé à 500 millions d’euros. Enfin, J.P. Morgan (pour un fonds asiatique) a acheté auprès d’Eurosic le « 52 avenue Hoche » et « Avant Seine » pour 540 millions d’euros.
Les taux de rendements prime se maintiennent
Selon une étude du cabinet Jones Lang Lasalle , les taux de rendement prime sont restés globalement stables sur les marchés parisiens secondaires et ceux de la première Couronne. Les investisseurs restent toutefois prêts, dans certains cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendement inférieurs pour des produits dont le cash-flow est sécurisé sur une longue période et surtout pour des produits de taille moyenne (50 millions d’euros) situés dans Paris, en pierre de taille, avec des prestations haut de gamme. Par conséquent, l’étude constate une baisse des taux de 25 points de base sur les meilleurs marchés parisiens. Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux de rendement prime se positionnent dans une fourchette comprise entre 4,5 % et 5 %.
Les assureurs transforment l’essai
2012 a également vu l’émergence de nouveaux canaux de financement comme ceux apportés par les sociétés d’assurance et les fonds de dette qui se positionnent sur les actifs « core » et « core+ ». Les compagnies d'assurance sont devenues les plus gros acheteurs de bureaux, centres commerciaux, hôtels et entrepôts. Selon le cabinet de conseil Cushman & Wakefield, elles ont réalisé en 2011 26 % des investissements dans cette classe d'actifs en France. Allianz, qui faisait 3 % de ses placements dans la pierre en 2008, est monté à 4 % aujourd'hui et compte passer à 6 % d'ici quatre à cinq ans.
Les assureurs peuvent financer leurs opérations sur leurs fonds propres. Un atout, dans une période où les banques ont réduit drastiquement leurs prêts pour des rachats d'immeubles et centres commerciaux. Chaque assureur a sa stratégie (opérations en blanc, baux longs…) mais tous recherchent toujours les mêmes localisations : Paris, la Défense et la proche banlieue ouest.
Parallèlement à leurs achats d'immeubles, les assureurs se lancent de plus en plus dans les prêts hypothécaires qui sont garantis sur la valeur de l'actif à financer. Une façon de profiter du désengagement des banques du champ immobilier. Axa et Allianz ont décidé de jouer les précurseurs dans ce domaine.
Les investisseurs internationaux de retour
Les investissements réalisés par les investisseurs étrangers ont été en forte croissance en 2012. Les flux de capitaux entrant en France se sont diversifiés vers l’est, avec une part significative réalisée par les investisseurs asiatiques et moyen-orientaux. Les capitaux des fonds souverains occupent une place prépondérante. Le plus important d’entre eux, le norvégien Norges, avait fait une entrée remarquée sur le marché parisien en 2011 par le biais de la création d’une joint-venture au cours de l’été avec Axa Reim (50 % de 1,4 milliard d’euros). Norges a confirmé en 2012 son intérêt pour Paris en créant une nouvelle joint-venture, avec Generali cette fois-ci.
L'assureur dote la joint-venture de cinq immeubles parisiens d’une valeur de 550 millions d'euros, dont le fonds de pension norvégien prend 50 %. Ce dernier a ainsi, au cumulé, investi plus d’un milliard d’euros depuis dix-huit mois en Île-de-France.
Enfin, le numéro deux, Abu Dhabi Investment Authority (Adia) s’est porté acquéreur du « 90 boulevard Pasteur » auprès du Crédit agricole pour un montant estimé à 250 millions d’euros. L’appétit de ces investisseurs, concentré pour l’essentiel sur la belle pierre parisienne et sur les meilleurs emplacements, se vérifie de nouveau avec deux transactions signées sur les Champs Élysées cette année.
Une multiplication des grandes transactions
Le nombre de transactions de grande taille a également progressé en 2012, avec pas moins de trois opérations de plus de 500 millions d’euros réalisées, du jamais vu depuis 2007. Les investisseurs actifs sur le marché parisien sont toujours restés focalisés sur les actifs prime, la concurrence féroce qu’ils s’y font ayant même entraîné une contraction des taux de rendement des actifs les plus recherchés. Les trois plus grandes cessions de l’année ont eu lieu à Paris : Qatar Investment Authority (QIA) s’est porté acquéreur d’une part auprès de Kanam de deux actifs de bureaux en portefeuille : les immeubles « Néo » et « Cité du Rétiro » pour 622 millions d’euros, et d’autre part du « 52-60 avenue des Champs-Élysées » (actuellement occupé par Virgin Megastore) auprès de Groupama pour un montant estimé à 500 millions d’euros. Enfin, J.P. Morgan (pour un fonds asiatique) a acheté auprès d’Eurosic le « 52 avenue Hoche » et « Avant Seine » pour 540 millions d’euros.
Les taux de rendements prime se maintiennent
Selon une étude du cabinet Jones Lang Lasalle , les taux de rendement prime sont restés globalement stables sur les marchés parisiens secondaires et ceux de la première Couronne. Les investisseurs restent toutefois prêts, dans certains cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendement inférieurs pour des produits dont le cash-flow est sécurisé sur une longue période et surtout pour des produits de taille moyenne (50 millions d’euros) situés dans Paris, en pierre de taille, avec des prestations haut de gamme. Par conséquent, l’étude constate une baisse des taux de 25 points de base sur les meilleurs marchés parisiens. Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux de rendement prime se positionnent dans une fourchette comprise entre 4,5 % et 5 %.
Les assureurs transforment l’essai
2012 a également vu l’émergence de nouveaux canaux de financement comme ceux apportés par les sociétés d’assurance et les fonds de dette qui se positionnent sur les actifs « core » et « core+ ». Les compagnies d'assurance sont devenues les plus gros acheteurs de bureaux, centres commerciaux, hôtels et entrepôts. Selon le cabinet de conseil Cushman & Wakefield, elles ont réalisé en 2011 26 % des investissements dans cette classe d'actifs en France. Allianz, qui faisait 3 % de ses placements dans la pierre en 2008, est monté à 4 % aujourd'hui et compte passer à 6 % d'ici quatre à cinq ans.
Les assureurs peuvent financer leurs opérations sur leurs fonds propres. Un atout, dans une période où les banques ont réduit drastiquement leurs prêts pour des rachats d'immeubles et centres commerciaux. Chaque assureur a sa stratégie (opérations en blanc, baux longs…) mais tous recherchent toujours les mêmes localisations : Paris, la Défense et la proche banlieue ouest.
Parallèlement à leurs achats d'immeubles, les assureurs se lancent de plus en plus dans les prêts hypothécaires qui sont garantis sur la valeur de l'actif à financer. Une façon de profiter du désengagement des banques du champ immobilier. Axa et Allianz ont décidé de jouer les précurseurs dans ce domaine.
