La directrice financière d'Icade revient sur la stratégie de diversification des sources de financement.
Nathalie Palladitcheff (Icade) : «La multiplication des demandes de property tours est un phénomène
Lauréate Trophées des leaders de la finance 2014, catégorie : Direction financière de filiale
Décideurs. Pour la première fois de son histoire, Icade a placé plusieurs émissions obligataires*. Pourquoi avoir choisi de diversifier vos sources de financement et ne pas y avoir eu recours avant ?
Nathalie Palladitcheff. Nous avons toujours eu d’excellentes conditions d’accès au financement bancaire mais, pour avoir ces mêmes conditions sur le marché obligataire, nous devions attendre d’avoir un modèle très abouti. Icade n’a le statut SIIC que depuis 2007. C’était une jeune foncière, avec une nouvelle histoire, une base actionnariale rebâtie, une vision ambitieuse, des objectifs à long terme et d’importants projets de développement. Il nous fallait d’abord consolider notre modèle avant d’aller sur le marché obligataire car, pour une première émission, il est important de sortir aux bons niveaux. Notre émission de septembre 2013 a été, en cela, une vraie réussite grâce à l’ingénierie et la réactivité de notre direction financière. Alors qu’elle n’avait jamais réalisé de telles opérations, elle a préparé en amont, dans la plus grande confidentialité, toute la documentation, constitué le club de banques, établi les relations avec l’Autorité des marchés financiers et travaillé sur un rating confidentiel. En valeur absolue, les conditions réunies étaient exceptionnelles mais, pour ceux qui connaissent ce qu’un placement d’émission implique en termes de logistique, le travail effectué par la direction financière a été considérable et réalisé en un temps record.
Décideurs. Envisagez-vous d’autres placements obligataires, maintenant que vous avez l’attention et la confiance du marché ?
N. P. Nous avons pris l’engagement d’avoir à peu près un tiers de nos financements en obligataire. À ce jour, nous avons déjà fait la guidance de l’année, avec les émissions et les restructurations de financement réalisées sur 1,5 milliard de dettes. Tout ce que nous ferons maintenant sera du bonus. Mais nous allons bien sûr poursuivre la diversification de nos sources de financement car les conditions sont historiquement favorables et le marché est sensible à l’écriture durable de notre empreinte. Nous nous étions engagés à réaliser une deuxième émission, ce que nous avons fait. Aujourd’hui, le marché a confiance en nous parce qu’il sait que nous pouvons être un émetteur récurrent. Nous avons, à côté de cela, d’autres grands défis à mener, comme la poursuite de l’intégration de Silic et l’optimisation de la structure juridique et fiscale du groupe.
Décideurs. Quelle stratégie développez-vous dans la relation avec vos actionnaires ?
N. P. Nous rencontrons à peu près cent cinquante investisseurs par an dans une configuration de road shows, de one-to-one ou de conférences. Le dernier en date à nous avoir rejoints est Predica, qui est aujourd’hui un actionnaire important d’Icade. Lors de nos rencontres avec les investisseurs, nous leur expliquons notre stratégie, en leur disant ce que nous allons faire, puis nous les revoyons pour leur dire ce que nous avons fait. La parole a du sens et nous tenons beaucoup à cela. Rien ne remplace cette proximité. Nous organisons d’ailleurs des property tours, très demandés par les investisseurs. Avec la crise, nous constatons que ces derniers doivent de plus en plus, dans leurs procédures internes, justifier leurs prises de décision sur tel ou tel actif. Avant de prendre une position significative, ils veulent de fait avoir rencontré le management et visité les actifs. Cette multiplication des demandes de property tours est véritablement un phénomène créé par la crise. Nous avons également participé au premier tour organisé par l’Epra en Asie pour aller à la rencontre des fonds asiatiques qui s’intéressent de plus en plus au marché immobilier européen. C’est la première fois que nous y allions en tant qu’émetteur.
Décideurs. Quel bilan tirez-vous de ce premier « tour » en Asie ?
N. P. Nous y avons rencontré plus d'une vingtaine d'investisseurs, très intéressés par des investissements dans la zone euro et certains déjà actionnaires d'Icade. Nos interlocuteurs ont été très sensibles au fait que nous nous déplacions pour leur présenter le marché français et ses atouts. Nous entretiendrons dorénavant les relations avec ces investisseurs actuels ou futurs, ce qui est tout à fait cohérent avec l'évolution des marchés financiers.
* Icade a émis, en septembre 2013, deux premières obligations d'un montant de 800 millions d'euros, en deux tranches. La première de 500 millions d'euros, avec un coupon de 2,25 % ; la seconde sur 300 millions d'euros, avec un coupon de 3,375 %. En avril 2014, le groupe a de nouveau placé une émission de 500 millions d'euros à 7 ans, assortie d'un coupon de 2,25 %.
Décideurs. Pour la première fois de son histoire, Icade a placé plusieurs émissions obligataires*. Pourquoi avoir choisi de diversifier vos sources de financement et ne pas y avoir eu recours avant ?
Nathalie Palladitcheff. Nous avons toujours eu d’excellentes conditions d’accès au financement bancaire mais, pour avoir ces mêmes conditions sur le marché obligataire, nous devions attendre d’avoir un modèle très abouti. Icade n’a le statut SIIC que depuis 2007. C’était une jeune foncière, avec une nouvelle histoire, une base actionnariale rebâtie, une vision ambitieuse, des objectifs à long terme et d’importants projets de développement. Il nous fallait d’abord consolider notre modèle avant d’aller sur le marché obligataire car, pour une première émission, il est important de sortir aux bons niveaux. Notre émission de septembre 2013 a été, en cela, une vraie réussite grâce à l’ingénierie et la réactivité de notre direction financière. Alors qu’elle n’avait jamais réalisé de telles opérations, elle a préparé en amont, dans la plus grande confidentialité, toute la documentation, constitué le club de banques, établi les relations avec l’Autorité des marchés financiers et travaillé sur un rating confidentiel. En valeur absolue, les conditions réunies étaient exceptionnelles mais, pour ceux qui connaissent ce qu’un placement d’émission implique en termes de logistique, le travail effectué par la direction financière a été considérable et réalisé en un temps record.
Décideurs. Envisagez-vous d’autres placements obligataires, maintenant que vous avez l’attention et la confiance du marché ?
N. P. Nous avons pris l’engagement d’avoir à peu près un tiers de nos financements en obligataire. À ce jour, nous avons déjà fait la guidance de l’année, avec les émissions et les restructurations de financement réalisées sur 1,5 milliard de dettes. Tout ce que nous ferons maintenant sera du bonus. Mais nous allons bien sûr poursuivre la diversification de nos sources de financement car les conditions sont historiquement favorables et le marché est sensible à l’écriture durable de notre empreinte. Nous nous étions engagés à réaliser une deuxième émission, ce que nous avons fait. Aujourd’hui, le marché a confiance en nous parce qu’il sait que nous pouvons être un émetteur récurrent. Nous avons, à côté de cela, d’autres grands défis à mener, comme la poursuite de l’intégration de Silic et l’optimisation de la structure juridique et fiscale du groupe.
Décideurs. Quelle stratégie développez-vous dans la relation avec vos actionnaires ?
N. P. Nous rencontrons à peu près cent cinquante investisseurs par an dans une configuration de road shows, de one-to-one ou de conférences. Le dernier en date à nous avoir rejoints est Predica, qui est aujourd’hui un actionnaire important d’Icade. Lors de nos rencontres avec les investisseurs, nous leur expliquons notre stratégie, en leur disant ce que nous allons faire, puis nous les revoyons pour leur dire ce que nous avons fait. La parole a du sens et nous tenons beaucoup à cela. Rien ne remplace cette proximité. Nous organisons d’ailleurs des property tours, très demandés par les investisseurs. Avec la crise, nous constatons que ces derniers doivent de plus en plus, dans leurs procédures internes, justifier leurs prises de décision sur tel ou tel actif. Avant de prendre une position significative, ils veulent de fait avoir rencontré le management et visité les actifs. Cette multiplication des demandes de property tours est véritablement un phénomène créé par la crise. Nous avons également participé au premier tour organisé par l’Epra en Asie pour aller à la rencontre des fonds asiatiques qui s’intéressent de plus en plus au marché immobilier européen. C’est la première fois que nous y allions en tant qu’émetteur.
Décideurs. Quel bilan tirez-vous de ce premier « tour » en Asie ?
N. P. Nous y avons rencontré plus d'une vingtaine d'investisseurs, très intéressés par des investissements dans la zone euro et certains déjà actionnaires d'Icade. Nos interlocuteurs ont été très sensibles au fait que nous nous déplacions pour leur présenter le marché français et ses atouts. Nous entretiendrons dorénavant les relations avec ces investisseurs actuels ou futurs, ce qui est tout à fait cohérent avec l'évolution des marchés financiers.
* Icade a émis, en septembre 2013, deux premières obligations d'un montant de 800 millions d'euros, en deux tranches. La première de 500 millions d'euros, avec un coupon de 2,25 % ; la seconde sur 300 millions d'euros, avec un coupon de 3,375 %. En avril 2014, le groupe a de nouveau placé une émission de 500 millions d'euros à 7 ans, assortie d'un coupon de 2,25 %.
