Par Patricia Savin, avocate associée. Savin Martinet Associés
Grenelle de l’environnement en immobilier : à qui profite la construction verte ?
Représentant 43?% des consommations énergétiques françaises, le secteur du bâtiment est responsable d’environ un quart des émissions de gaz à effet de serre nationales. Ainsi, la performance énergétique est l’un des principaux axes du Grenelle de l’environnement en vue de diminuer de 38?% la consommation d’énergie du parc de bâtiments à l’horizon 2020.
Le secteur de l’immobilier a été fortement impacté par le Grenelle de l’environnement, à différents titres qu’il convient ici d’analyser.
Les principaux enjeux du Grenelle dans l’immobilier
- Rénovation énergétique et thermique des bâtiments existants
La connaissance de la performance énergétique des bâtiments devrait être améliorée par :
- l’extension de l’obligation de joindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) à tous les types de baux,
- la réalisation du DPE dès la mise sur le marché,
- l’élaboration d’une base de données par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (article 1er de la loi Grenelle II).
Un décret déterminant la nature et les modalités de la rénovation énergétique du parc tertiaire doit intervenir prochainement, en application de l’article 3 de la loi Grenelle II, relatif à l’obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique pour les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public. Il devrait se fonder sur les recommandations du rapport du groupe de travail «? Rénovation du parc tertiaire existant?» publié le 5?décembre 2011.
En outre, la rénovation des bâtiments publics est favorisée par l’incitation des collectivités territoriales à engager un programme de rénovation de leurs bâtiments en matière d’économie d’énergie (article?5 de la loi Grenelle I) et la possibilité pour les agents publics de réaliser des DPE sur les bâtiments qu’ils occupent (article 1er de la loi Grenelle II).
- Réduction de la consommation énergétique des constructions neuves
La nouvelle Réglementation thermique 2012 (RT 2012) s’applique :
- aux permis de construire déposés à compter du 28?octobre 2011 pour les bâtiments neufs à usage de bureaux ou d’enseignement, les établissements d’accueil de la petite enfance et les bâtiments à usage d’habitation construits en zone ANRU, et
- à tous les permis de construire déposés à partir du 1er?janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d’habitation.
Pour les bâtiments tertiaires, elle doit s’appliquer un an après la publication des arrêtés spécifiques à intervenir.
- Établissement d’un bail vert dans les bâtiments tertiaires
L’article 8 de la loi Grenelle II prévoit l’obligation de joindre aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces une annexe environnementale. Le décret d’application, non encore paru, permettra de fixer le contenu exact de cette annexe.
- Promotion des énergies renouvelables
Les règles d’urbanisme ont fait l’objet d’assouplissements au profit d’initiatives écologiques, comme en témoigne notamment l’inopposabilité des dispositions d’urbanisme s’opposant à l’installation d’un dispositif de production d’énergie renouvelable (article?12 de la loi Grenelle II).
Les apports des conclusions du groupe «?Signes de qualité?»
Le 13?décembre 2011, le groupe de travail a remis ses conclusions. Il formule plusieurs propositions pour améliorer la lisibilité de l’ensemble des signes de qualité qui attestent de la qualité des professionnels, des produits et des ouvrages. Les cinq grands axes de réflexion suivants ont été développés :
- l’identification des initiatives qui qualifient le mieux l’ouvrage et la reconnaissance des signes de qualité «?de confiance?» ;
- le rapprochement des certifications produits et acteurs, de la certification des ouvrages ;
- l’évolution vers des signes de qualité ciblant mieux la performance réelle et la garantie du résultat ;
- la définition de nouveaux critères des aides de la commande publique, et
- la mise en place d’un observatoire permanent des signes de qualité.
L’une des propositions centrales formulées par le groupe de travail est de reconnaître comme seuls signes de qualité «?de confiance?»
des ouvrages, les certifications accréditées relevant du Code de la consommation fondées sur des vérifications par tierce partie et notamment les certifications globales d’ouvrage (NF EN 45011, ISO 65…) et les certifications via des acteurs accrédités.
Le groupe de travail propose de confier à l’Agence Qualité Construction la mise à jour de l’inventaire des signes ainsi que le suivi de leur évolution et l’évaluation de leur efficacité en termes d’atteinte des objectifs du Grenelle et d’amélioration de la qualité.
Les bénéficiaires de l’évolution vers une construction verte
Aux termes de l’article 3 de la loi Grenelle I, la mise en œuvre à grande échelle du plan de rénovation énergétique et thermique des bâtiments existants et de réduction des consommations énergétiques des constructions neuves, réduira durablement les dépenses énergétiques, améliorera le pouvoir d’achat des ménages et contribuera à la réduction des émissions de dioxyde de carbone.
Les mesures prises dans le cadre du Grenelle de l’environnement contribuent certainement à la satisfaction des engagements internationaux de la France en matière de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre, mais correspondent surtout à une nouvelle définition de l’intérêt public prenant en compte les aspects environnementaux, le développement durable.
Ce vaste chantier de l’amélioration des performances énergétiques profitera, dans un premier temps, aux professionnels du secteur de la construction. En effet, cette amélioration implique le développement et la diffusion de nouvelles technologies dans la construction neuve et la mise en œuvre d’un programme de rénovation accélérée du parc existant. Et, après un investissement certes conséquent, les propriétaires fonciers privés ou publics pourront bénéficier, dans un second temps, d’avantages économiques non négligeables qui se traduiront principalement par une réduction sensible des factures relatives à la consommation d’énergie (gaz, électricité) et à la consommation d’eau.
La construction verte bénéficiera à tout un chacun, de manière générale et dans l’intérêt public, par la diminution de l’impact environnemental et sanitaire de la construction et plus particulièrement par la diminution de la facture énergétique.
Le secteur de l’immobilier a été fortement impacté par le Grenelle de l’environnement, à différents titres qu’il convient ici d’analyser.
Les principaux enjeux du Grenelle dans l’immobilier
- Rénovation énergétique et thermique des bâtiments existants
La connaissance de la performance énergétique des bâtiments devrait être améliorée par :
- l’extension de l’obligation de joindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) à tous les types de baux,
- la réalisation du DPE dès la mise sur le marché,
- l’élaboration d’une base de données par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (article 1er de la loi Grenelle II).
Un décret déterminant la nature et les modalités de la rénovation énergétique du parc tertiaire doit intervenir prochainement, en application de l’article 3 de la loi Grenelle II, relatif à l’obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique pour les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public. Il devrait se fonder sur les recommandations du rapport du groupe de travail «? Rénovation du parc tertiaire existant?» publié le 5?décembre 2011.
En outre, la rénovation des bâtiments publics est favorisée par l’incitation des collectivités territoriales à engager un programme de rénovation de leurs bâtiments en matière d’économie d’énergie (article?5 de la loi Grenelle I) et la possibilité pour les agents publics de réaliser des DPE sur les bâtiments qu’ils occupent (article 1er de la loi Grenelle II).
- Réduction de la consommation énergétique des constructions neuves
La nouvelle Réglementation thermique 2012 (RT 2012) s’applique :
- aux permis de construire déposés à compter du 28?octobre 2011 pour les bâtiments neufs à usage de bureaux ou d’enseignement, les établissements d’accueil de la petite enfance et les bâtiments à usage d’habitation construits en zone ANRU, et
- à tous les permis de construire déposés à partir du 1er?janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d’habitation.
Pour les bâtiments tertiaires, elle doit s’appliquer un an après la publication des arrêtés spécifiques à intervenir.
- Établissement d’un bail vert dans les bâtiments tertiaires
L’article 8 de la loi Grenelle II prévoit l’obligation de joindre aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces une annexe environnementale. Le décret d’application, non encore paru, permettra de fixer le contenu exact de cette annexe.
- Promotion des énergies renouvelables
Les règles d’urbanisme ont fait l’objet d’assouplissements au profit d’initiatives écologiques, comme en témoigne notamment l’inopposabilité des dispositions d’urbanisme s’opposant à l’installation d’un dispositif de production d’énergie renouvelable (article?12 de la loi Grenelle II).
Les apports des conclusions du groupe «?Signes de qualité?»
Le 13?décembre 2011, le groupe de travail a remis ses conclusions. Il formule plusieurs propositions pour améliorer la lisibilité de l’ensemble des signes de qualité qui attestent de la qualité des professionnels, des produits et des ouvrages. Les cinq grands axes de réflexion suivants ont été développés :
- l’identification des initiatives qui qualifient le mieux l’ouvrage et la reconnaissance des signes de qualité «?de confiance?» ;
- le rapprochement des certifications produits et acteurs, de la certification des ouvrages ;
- l’évolution vers des signes de qualité ciblant mieux la performance réelle et la garantie du résultat ;
- la définition de nouveaux critères des aides de la commande publique, et
- la mise en place d’un observatoire permanent des signes de qualité.
L’une des propositions centrales formulées par le groupe de travail est de reconnaître comme seuls signes de qualité «?de confiance?»
des ouvrages, les certifications accréditées relevant du Code de la consommation fondées sur des vérifications par tierce partie et notamment les certifications globales d’ouvrage (NF EN 45011, ISO 65…) et les certifications via des acteurs accrédités.
Le groupe de travail propose de confier à l’Agence Qualité Construction la mise à jour de l’inventaire des signes ainsi que le suivi de leur évolution et l’évaluation de leur efficacité en termes d’atteinte des objectifs du Grenelle et d’amélioration de la qualité.
Les bénéficiaires de l’évolution vers une construction verte
Aux termes de l’article 3 de la loi Grenelle I, la mise en œuvre à grande échelle du plan de rénovation énergétique et thermique des bâtiments existants et de réduction des consommations énergétiques des constructions neuves, réduira durablement les dépenses énergétiques, améliorera le pouvoir d’achat des ménages et contribuera à la réduction des émissions de dioxyde de carbone.
Les mesures prises dans le cadre du Grenelle de l’environnement contribuent certainement à la satisfaction des engagements internationaux de la France en matière de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre, mais correspondent surtout à une nouvelle définition de l’intérêt public prenant en compte les aspects environnementaux, le développement durable.
Ce vaste chantier de l’amélioration des performances énergétiques profitera, dans un premier temps, aux professionnels du secteur de la construction. En effet, cette amélioration implique le développement et la diffusion de nouvelles technologies dans la construction neuve et la mise en œuvre d’un programme de rénovation accélérée du parc existant. Et, après un investissement certes conséquent, les propriétaires fonciers privés ou publics pourront bénéficier, dans un second temps, d’avantages économiques non négligeables qui se traduiront principalement par une réduction sensible des factures relatives à la consommation d’énergie (gaz, électricité) et à la consommation d’eau.
La construction verte bénéficiera à tout un chacun, de manière générale et dans l’intérêt public, par la diminution de l’impact environnemental et sanitaire de la construction et plus particulièrement par la diminution de la facture énergétique.
