Fort du succès d’AXA Aedificandi, AXA IM a créé le fonds AXA WF Framlington Global Real Estate Securities en août 2006. Celui-ci offre une alternative à l’investissement direct dans l’immobilier en sélectionnant les sociétés cotées engagées dans divers segments du marché de l’immobilier à l’international.
Les foncières cotées : comment investir autrement
3 questions à Frédéric Tempel
Responsable de la gestion des fonds immobiliers cotés, Axa Investment Managers.
Diplômé de l’ESCP, Frédéric Tempel a rejoint Axa IM en 1996 comme analyste quantitatif puis gérant de portefeuille. Depuis 2003, il est responsable de l’équipe spécialiste de l’immobilier coté (1,45?milliard d’euros sous gestion) et le gérant principal d’Axa Aedificandi.
Qu’est-ce que l’immobilier coté ?
L’immobilier coté donne accès à un investissement immobilier à travers le marché action. La principale activité d’une foncière consiste en l’achat, la gestion, le développement et la location d’actifs immobiliers dans le but d’en tirer des revenus stables et récurrents sous la forme de loyers, mais aussi de gains en capital lors des cessions. Le secteur est divisé principalement entre les bureaux, les commerces et la logistique.
Quels sont ses atouts ?
Avec l’adoption du statut fiscal REIT (Real Estate Investment Trust), les foncières cotées ne payent pas d’impôts sur les bénéfices si elles en distribuent de 70?% à 100?% en dividendes, ce qui leur a permis d’accroître leur rentabilité et leur liquidité.
Si à court terme les foncières sont corrélées aux marchés actions, leur comportement est plus proche de celui des actifs physiques sur le long terme, tout en offrant à l’investisseur une liquidité et une diversification plus importantes pour un coût d’entrée moindre.
L’équipe de gestion est composée de quatre gérants spécialisés et dédiés chacun à une zone géographique. Elle bénéficie de l’expérience et de la recherche d’AXA Real Estate, premier gestionnaire du secteur en Europe et quatrième dans le monde.
Pourquoi une diversification au niveau mondial ?
L’immobilier coté global représente près de 500 sociétés dans 37 pays pour une capitalisation boursière de plus
de 1 100?milliards de dollars.
La globalisation du marché et la diversification géographique permettent de bénéficier d’un échantillon de plus en plus large de sociétés à travers le monde et de réduire le risque du portefeuille.
Si les foncières cotées bénéficient encore d’une décote au niveau global, les divergences régionales et sectorielles présentent désormais les meilleures sources de performance. L’évolution démographique mondiale, la révolution digitale (cloud computing) et les fusions-acquisitions sont des thématiques d’investissement identifiées et privilégiées dans le processus d’investissement.
Perspectives ?
Historiquement, hausse des taux ne rime pas avec baisse des foncières : tout dépend du cycle économique. De plus, depuis la crise financière de 2008, les foncières ont assaini leur bilan et diversifié leurs sources de financement. Ainsi, dans un contexte de hausse des taux et de reprise économique, l’impact sur les bénéfices et le refinancement sera limité. Les foncières pourront alors améliorer leur rentabilité et leur distribution, restant ainsi une classe d’actif attractive et diversifiée.
Responsable de la gestion des fonds immobiliers cotés, Axa Investment Managers.
Diplômé de l’ESCP, Frédéric Tempel a rejoint Axa IM en 1996 comme analyste quantitatif puis gérant de portefeuille. Depuis 2003, il est responsable de l’équipe spécialiste de l’immobilier coté (1,45?milliard d’euros sous gestion) et le gérant principal d’Axa Aedificandi.
Qu’est-ce que l’immobilier coté ?
L’immobilier coté donne accès à un investissement immobilier à travers le marché action. La principale activité d’une foncière consiste en l’achat, la gestion, le développement et la location d’actifs immobiliers dans le but d’en tirer des revenus stables et récurrents sous la forme de loyers, mais aussi de gains en capital lors des cessions. Le secteur est divisé principalement entre les bureaux, les commerces et la logistique.
Quels sont ses atouts ?
Avec l’adoption du statut fiscal REIT (Real Estate Investment Trust), les foncières cotées ne payent pas d’impôts sur les bénéfices si elles en distribuent de 70?% à 100?% en dividendes, ce qui leur a permis d’accroître leur rentabilité et leur liquidité.
Si à court terme les foncières sont corrélées aux marchés actions, leur comportement est plus proche de celui des actifs physiques sur le long terme, tout en offrant à l’investisseur une liquidité et une diversification plus importantes pour un coût d’entrée moindre.
L’équipe de gestion est composée de quatre gérants spécialisés et dédiés chacun à une zone géographique. Elle bénéficie de l’expérience et de la recherche d’AXA Real Estate, premier gestionnaire du secteur en Europe et quatrième dans le monde.
Pourquoi une diversification au niveau mondial ?
L’immobilier coté global représente près de 500 sociétés dans 37 pays pour une capitalisation boursière de plus
de 1 100?milliards de dollars.
La globalisation du marché et la diversification géographique permettent de bénéficier d’un échantillon de plus en plus large de sociétés à travers le monde et de réduire le risque du portefeuille.
Si les foncières cotées bénéficient encore d’une décote au niveau global, les divergences régionales et sectorielles présentent désormais les meilleures sources de performance. L’évolution démographique mondiale, la révolution digitale (cloud computing) et les fusions-acquisitions sont des thématiques d’investissement identifiées et privilégiées dans le processus d’investissement.
Perspectives ?
Historiquement, hausse des taux ne rime pas avec baisse des foncières : tout dépend du cycle économique. De plus, depuis la crise financière de 2008, les foncières ont assaini leur bilan et diversifié leurs sources de financement. Ainsi, dans un contexte de hausse des taux et de reprise économique, l’impact sur les bénéfices et le refinancement sera limité. Les foncières pourront alors améliorer leur rentabilité et leur distribution, restant ainsi une classe d’actif attractive et diversifiée.
