Par James Alexandre Dupichot et Marine Parmentier, avocats associés. Peisse Dupichot Lagarde Bothorel & Associés
Pénurie de logements : et si nous prenions de la hauteur ?
La surélévation de bâtiments existants est l’un des axes majeurs à développer puisqu’elle tend à répondre à divers objectifs tels que la lutte contre la pénurie des logements, un financement complémentaire des copropriétés permettant d’envisager la réalisation de travaux de rénovation énergétique et la réduction des charges de copropriété liée à la création de nouveaux lots.
La surélévation des bâtiments à usage d’habitation est l’un des outils incontournables tendant à répondre à la pénurie de logements tout en permettant, notamment, de procurer, dans les copropriétés, un financement nouveau nécessaire pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique s’inscrivant dans la perspective des objectifs de développement durable.
Ces deux dernières années ont donné cours à une succession de réformes, avec, en dernier lieu, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24?mars 2014 qui a notamment simplifié les règles encadrant l’exercice du droit de surélévation dans les copropriétés et supprimé le coefficient d’occupation des sols, principal critère d’appréciation des règles de densité urbaine.
Surélévation en copropriété : des majorités simplifiées
Rappelons tout d’abord ce qu’il faut entendre par «?surélévation?» au sens du droit de la copropriété. À défaut de définition légale, la jurisprudence a déterminé certains critères d’appréciation. Pour qu’il y ait surélévation, il convient que la construction projetée prolonge verticalement la façade et qu’elle entraîne un exhaussement à un niveau plus élevé que la toiture de l'immeuble (1).
L’exercice du droit de surélévation est encadré par l’article 35 de la loi du 10?juillet 1965 dont la rédaction a été modifiée par la loi Alur afin de simplifier les règles de majorité pour le vote de la réalisation de ces travaux par le syndicat, celui de la cession du droit de surélévation à un copropriétaire et encore de supprimer le droit d’opposition dont bénéficiaient les copropriétaires du dernier étage pour lui substituer un droit de priorité sur la vente des locaux privatifs créés ou sur la cession du droit de surélévation.
Dorénavant, la surélévation de bâtiments afin de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du syndicat si une décision en ce sens est prise à la majorité prévue à l'article 26 (2). La règle de l’unanimité des copropriétaires a donc été supprimée.
Dans l’hypothèse où le syndicat envisage de céder, aux mêmes fins, le droit de surélévation, droit accessoire aux parties communes (3), cette décision est désormais soumise à la majorité prévue à l'article 26 (4) et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, à la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à cette même majorité. Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige également, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Qu’il s’agisse de la vente de locaux privatifs créés par la surélévation ou de la cession du droit de surélévation, les copropriétaires situés au dernier étage du bâtiment surélevé ou à surélever disposent désormais d’un droit de priorité sur la vente desdits locaux ou sur la cession du droit de surélever. Les modalités pratiques de ce droit de priorité sont fixées par les deux derniers alinéas de l’article 35 de la loi du 10?juillet 1965.
Le droit de la copropriété n’est pas le seul à favoriser l’exercice du droit de surélévation. En effet, le droit de l’urbanisme a fait l’objet de nombreuses réformes récentes, notamment afin de faciliter, dans certaines communes, la délivrance d’un permis de construire par la dérogation aux règles de gabarit, de densité et de création d’aires de stationnement lorsqu’une surélévation est envisagée afin de créer de nouveaux logements.
Un droit de l’urbanisme qui vise haut
La création d’une surélévation impliquant le dépôt d’un dossier de demande de permis de construire, l’élaboration du projet nécessite une étude spécifique des documents d’urbanisme réglementant la zone concernée par la construction, notamment en matière de hauteur des constructions, aspect extérieur de celles-ci, emprise au sol, etc.
Créé par l’ordonnance du 3 octobre 2013 (5), l’article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme permet désormais, dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, des dérogations au règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu. Ainsi, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation dans un objectif de mixité sociale, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée :
• déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;
• déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements.
Par ailleurs, la loi Alur a supprimé le coefficient d’occupation des sols (6), facteur principal d’appréciation des règles de densité, ce qui ouvre des droits à construire complémentaires sur un nombre important de terrains.
Notons qu’à Paris, la modification du plan local d’urbanisme est à l’étude depuis juillet?2014 afin notamment de prendre en compte les impacts des réformes d’urbanisme récentes, et notamment la suppression du COS, ceci dans un objectif clairement affiché de favoriser le logement à travers toutes les opérations qui le maintiennent en place ou le produisent, et notamment les surélévations.
1. Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, n° 91-19.936
2. Les décisions soumises à la majorité de l’article 26 sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
3. L. 10 juill. 1965, art. 3.
4. Précision étant faite que la décision de céder ce droit ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
5. Ord. n° 2013-889, 3 oct. 2013, relative au développement de la construction de logements
6. Néanmoins, le COS reste applicable dans les communes encore réglementées par un plan d’occupation des sols.
La surélévation des bâtiments à usage d’habitation est l’un des outils incontournables tendant à répondre à la pénurie de logements tout en permettant, notamment, de procurer, dans les copropriétés, un financement nouveau nécessaire pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique s’inscrivant dans la perspective des objectifs de développement durable.
Ces deux dernières années ont donné cours à une succession de réformes, avec, en dernier lieu, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24?mars 2014 qui a notamment simplifié les règles encadrant l’exercice du droit de surélévation dans les copropriétés et supprimé le coefficient d’occupation des sols, principal critère d’appréciation des règles de densité urbaine.
Surélévation en copropriété : des majorités simplifiées
Rappelons tout d’abord ce qu’il faut entendre par «?surélévation?» au sens du droit de la copropriété. À défaut de définition légale, la jurisprudence a déterminé certains critères d’appréciation. Pour qu’il y ait surélévation, il convient que la construction projetée prolonge verticalement la façade et qu’elle entraîne un exhaussement à un niveau plus élevé que la toiture de l'immeuble (1).
L’exercice du droit de surélévation est encadré par l’article 35 de la loi du 10?juillet 1965 dont la rédaction a été modifiée par la loi Alur afin de simplifier les règles de majorité pour le vote de la réalisation de ces travaux par le syndicat, celui de la cession du droit de surélévation à un copropriétaire et encore de supprimer le droit d’opposition dont bénéficiaient les copropriétaires du dernier étage pour lui substituer un droit de priorité sur la vente des locaux privatifs créés ou sur la cession du droit de surélévation.
Dorénavant, la surélévation de bâtiments afin de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du syndicat si une décision en ce sens est prise à la majorité prévue à l'article 26 (2). La règle de l’unanimité des copropriétaires a donc été supprimée.
Dans l’hypothèse où le syndicat envisage de céder, aux mêmes fins, le droit de surélévation, droit accessoire aux parties communes (3), cette décision est désormais soumise à la majorité prévue à l'article 26 (4) et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, à la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à cette même majorité. Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige également, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Qu’il s’agisse de la vente de locaux privatifs créés par la surélévation ou de la cession du droit de surélévation, les copropriétaires situés au dernier étage du bâtiment surélevé ou à surélever disposent désormais d’un droit de priorité sur la vente desdits locaux ou sur la cession du droit de surélever. Les modalités pratiques de ce droit de priorité sont fixées par les deux derniers alinéas de l’article 35 de la loi du 10?juillet 1965.
Le droit de la copropriété n’est pas le seul à favoriser l’exercice du droit de surélévation. En effet, le droit de l’urbanisme a fait l’objet de nombreuses réformes récentes, notamment afin de faciliter, dans certaines communes, la délivrance d’un permis de construire par la dérogation aux règles de gabarit, de densité et de création d’aires de stationnement lorsqu’une surélévation est envisagée afin de créer de nouveaux logements.
Un droit de l’urbanisme qui vise haut
La création d’une surélévation impliquant le dépôt d’un dossier de demande de permis de construire, l’élaboration du projet nécessite une étude spécifique des documents d’urbanisme réglementant la zone concernée par la construction, notamment en matière de hauteur des constructions, aspect extérieur de celles-ci, emprise au sol, etc.
Créé par l’ordonnance du 3 octobre 2013 (5), l’article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme permet désormais, dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, des dérogations au règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu. Ainsi, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation dans un objectif de mixité sociale, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée :
• déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;
• déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements.
Par ailleurs, la loi Alur a supprimé le coefficient d’occupation des sols (6), facteur principal d’appréciation des règles de densité, ce qui ouvre des droits à construire complémentaires sur un nombre important de terrains.
Notons qu’à Paris, la modification du plan local d’urbanisme est à l’étude depuis juillet?2014 afin notamment de prendre en compte les impacts des réformes d’urbanisme récentes, et notamment la suppression du COS, ceci dans un objectif clairement affiché de favoriser le logement à travers toutes les opérations qui le maintiennent en place ou le produisent, et notamment les surélévations.
1. Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, n° 91-19.936
2. Les décisions soumises à la majorité de l’article 26 sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
3. L. 10 juill. 1965, art. 3.
4. Précision étant faite que la décision de céder ce droit ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
5. Ord. n° 2013-889, 3 oct. 2013, relative au développement de la construction de logements
6. Néanmoins, le COS reste applicable dans les communes encore réglementées par un plan d’occupation des sols.
