Feux au vert pour les foncières

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ont rendu leur copie et le bilan est plutôt positif pour le premier semestre 2015. Les foncières se sont, une nouvelle fois, montrées bonnes élèves, en sachant tirer parti du contexte de taux bas. Deux points forts ressortent de leurs résultats semestriels : la bonne gestion de leur patrimoine, avec un important travail de sécurisation et d’allongement de leurs loyers, et l’optimisation de leur passif.

Loyers en hausse

Malgré un marché locatif sous pression, les foncières ont dans l’ensemble fait progresser leurs revenus locatifs, à périmètre constant. + 5,3 % des loyers nets des centres commerciaux d’Unibail-Rodamco , + 3,5 % pour Klépierre, +3,3 % pour Mercialys, + 3 % pour Foncière des Régions, + 1 % pour ANF Immobilier… Des hausses légères mais qui reflètent l’important travail de renégociation des baux réalisé depuis plusieurs années, ainsi que les cessions d’actifs non stratégiques. Dans leurs prévisions, les analystes n’anticipent de fait pas de potentiels de réversion négatifs dans les loyers des foncières qu’ils suivent. « S’il en reste, il sont désormais bien identifiés dans les valorisations des patrimoines et les guidances », expliquent les experts de Natixis. Les rares baux arrivant à échéance en 2015 pourraient souffrir, selon eux, « d’une baisse comprise entre 10 et 15 %, pas plus ».

Structure financière optimisée

Concernant l’optimisation du passif, les foncières affichent des niveaux historiquement bas du coût de leurs dettes. Unibail et Gecina sont à 2,3 %, Klépierre à 2,5 %. Profitant du contexte de taux bas pour restructurer leurs dettes, elles ont allongé leurs maturités, réalisé des économies sur leurs frais financiers et ainsi renforcé leurs cash-flows. Elles ont également procédé à l’arbitrage de plusieurs lignes d’actifs pour réduire leur taux d’endettement, et diversifié leurs sources de financement, notamment auprès du marché obligataire. Gecina notamment, qui a placé des émissions obligataires en juillet 2014, en janvier et juin 2015 pour un montant total de 1,5 milliard d’euros portant un coupon moyen de 1,75 % et une maturité moyenne proche de neuf ans. Icade également, qui a placé 500 millions d'euros, à sept ans assortis  d'un coupon annuel de 1,875 %. 

Retour à l’achat

Conséquence : après plusieurs années de prudence, les foncières se montrent aujourd’hui plus offensives sur le marché de l’investissement. La palme revient une nouvelle fois à Gecina, qui a signé l’un des plus importants deals de ce début d’année, avec l’acquisition du portefeuille Ivanhoé Cambridge (comprenant les tours T1 & B et le siège PSA avenue de la Grande Armée à Paris), pour 1,24 milliard d’euros. Eurosic s’est aussi montrée entreprenante, signant l’achat de trois immeubles de bureaux à Ecully pour près de 170 millions d’euros, tandis que Société Foncière Lyonnaise (SFL) a mis la main sur le 9 avenue Percier, à Paris, pour 68 millions d’euros. Les SIIC n’en ont pour autant pas fini avec les arbitrages de leurs lignes non stratégiques ou arrivées à maturité. Pour preuve : la promesse de vente d’ANF Immobilier sur les immeubles Printemps à Lyon ou les cessions d’Icade sur le marché des bureaux.  

Les commerciales au top

Au palmarès des meilleures élèves, les foncières commerciales conservent, semestre après semestre, leur place de ténors de la cote, avec Unibail-Rodamco et Klépierre. La première ne cesse de séduire par « l’excellence de sa gestion locative et son important pipeline de projets (8,2 milliards d’euros, sans la tour Triangle) », comme le souligne Natixis. La seconde attire par « les effets positifs attendus de l’intégration de Corio ». Celles spécialisées sur le marché des bureaux tirent également leur épingle du jeu, Gecina et Foncière des Régions en tête. La première pour « sa capacité à implémenter sa stratégie de total return sur les bureaux parisiens ». La seconde pour « sa bonne visibilité sur le dividende élevé et une présence sur divers marchés en phase de reprise ». Pour ce qui est d’Icade, les observateurs restent dans l’attente des conséquences du récent changement de management et « des incertitudes stratégiques qui en découlent ». Quant à SFL, son horizon s’est éclairci en juin dernier avec la prise à bail, en totalité, de l’immeuble In/Out par l’OCDE. D’autres sont aussi revenues dans le spectre des investisseurs après une mise au clair de leurs stratégies, comme Société de la Tour Eiffel ou ANF Immobilier.

Sophie Da Costa