Mercialys surpasse les attentes

Des indicateurs en progression

Les revenus locatifs sont en hausse de + 10,6 %, à 169 millions d’euros. La marge EBITDA ressort à 85,3 %, en forte amélioration par rapport à 2014 (83,6 %). Retraitée du complément de prix perçu sur une opération à Pessac, la marge EBITDA resterait en hausse sensible à 84,6 %.

Ces progressions sont notamment supportées par la croissance des loyers facturés, de +3,4 points à périmètre constant contre un objectif de 2 %, ce qui permet de compenser le recul des droits d’entrée. La hausse se décompose en – 0,1 point au titre de l’indexation, + 2,0 points au titre des actions menées sur le parc et + 1,5 point engendrés par le développement de l’activité de commerce éphémère qui progresse de + 28,2 % en un an.

Mercialys bénéficie également de l’amélioration de son taux de vacance courante de 40 points de base, à 2,0 %.

Le résultat des opérations (FFO) ressort à 108,5 millions d’euros, en hausse de + 5,8 % vs 2014 (objectif de + 3 %) avec une trésorerie revenue aux niveaux de 2013. Dans le même temps, l’ANR EPRA triple net a progressé de + 3,4 % en 2015 à 19,48 euro par action.

Ces performances permettent la distribution d’un dividende de 1,33 euro par action.

Des investissements échelonnés : « un pipeline de développement contrôlé »

Le groupe a mis en place un segment de commerce de centre-ville avec des emplacements « prime » dans des agglomérations bénéficiant « d’une démographie dynamique ou d’un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne nationale ». Dans cette optique, Mercialys a réalisé l’acquisition de cinq grandes surfaces alimentaires (GSA) auprès de Monoprix à Besançon, Lanester, Dijon, Poitiers et Marseille pour y développer des projets de restructuration pour 166,7 millions d’euros avec un taux de rendement immédiat de 5,6 %. Elle a également ouvert la phase 1 du projet de Toulouse Fenouillet, un retail park de 24 000 mètres carrés entièrement loué, et livré les extensions des galeries de Brest, Niort et Aurillac.

Pour 2016, Mercialys a de fortes ambitions. Elle devrait utiliser les acquisitions GSA menées en 2015, notamment pour réaliser l’extension des galeries marchandes attenantes. Parmi les livraisons attendues cette année, le groupe cite cinq projets de GSA transformées (Aix, Angers, Anglet, Nîmes, Rennes pour un montant total de 2,4 millions d’euros de loyers annualisés), un retail park à Sainte-Marie de La Réunion (0,7 millions d‘euros de loyers annualisés) prévus pour le quatrième trimestre 2016. Pour la phase 2 du projet de Toulouse Fenouillet, elle dispose d’une option d’achat à la juste valeur exerçable au plus tard à l’ouverture.

Un effet volume pour la hausse des frais financiers

Les frais financiers nets progressent de 5 millions d’euros sur l’exercice à 28,8 millions fin 2015, parallèlement à la hausse de la dette nette. Cela est notamment dû à un effet volume de la dette, Mercialys ayant émis une obligation 200  millions d’euros en novembre 2015.

Cependant, le coût moyen réel de la dette a sensiblement baissé : il s’élève à 2,4 % contre 3,1 % en 2014, grâce à l’effet en année pleine des opérations de financement menées en fin d’année précédente.

Parallèlement, les produits financiers avaient bénéficié en 2014 par la cession de la participation détenue dans GreenYellow (société qui développe des centrales photovoltaïques). Ils redescendent donc en 2015 à des niveaux ordinaires à 1,5 millions d’euros vs 5,4 en 2014.

Des objectifs 2016 sur la même lignée

En 2015, Mercialys a réalisé des cessions grâce à la vente de participations minoritaires à 49 % dans des filiales. Cette politique permet à la société de conserver le contrôle des actifs tout en optimisant son allocation et en préservant ses grands équilibres financiers.

Pour 2016, elle table sur une croissance organique des loyers de + 2 % au-dessus de l’indexation et sur une hausse du résultat des opérations (FFO) dans la même proportion.

Elle devrait pour ce faire bénéficier de la croissance de l’activité de commerce éphémère et des livraisons des acquisitions de 2015.