Icade parie sur un cash-flow en croissance de 3 % en 2016

En 2015, Icade a enregistré une baisse de ses revenus locatifs, à périmètre global, de 6,4 % à 387,5 millions d’euros. La foncière l’explique notamment par « des effets des cessions pour 24,3 millions d’euros, par le solde net négatif de l’activité locative pour -1,9 million d’euros, dont + 5,1 millions d’euros au titre des flux d’entrées et sorties et dont -9,8 millions d’euros au titre des renégociations de loyers (baux Axa France, ERDF, Thales) ». Le taux d’occupation financier du pôle foncière tertiaire s’améliore par rapport au 31 décembre 2014 de 4,9 points (86,8 % dont 90,2 % pour les bureaux et 84,1 % pour les parcs d’affaires), notamment grâce à la prise d’effet des baux sur la Tour Eqho. Concernant la gestion du portefeuille, Icade fait état de 225,5 millions d’euros d’investissements réalisés en 2015 sur le périmètre de la foncière tertiaire et 346 millions d’euros de cessions portant sur les immeubles Millénaire 2 et 3, ayant généré 137 millions d’euros de plus-value. Les cessions d’actifs non stratégiques en 2015 se sont élevées à 30,1 millions d’euros.

Résultat net en perte

Le résultat net récurrent – foncière (Epra) est en augmentation de 1,2 % à 273 millions d’euros, dont 199,6 millions d’euros pour la foncière tertiaire (-4,4 %) et 73,3 millions d’euros pour la foncière santé (+20 %). Le cash-flow net courant – groupe, qui inclut le résultat net récurrent – foncière (Epra) et le cash-flow des activités promotion et services, s’établit à 300,1 millions d’euros soit une baisse de 5,6 % L’ANR triple net Epra s’établit à 5 383 millions d’euros en baisse de 2,8 %. « Cette évolution résulte principalement de la baisse de valorisation du portefeuille des parcs d’affaires, dans un contexte de revue en profondeur des business plan de ces actifs (baisse de 10,1 % à périmètre constant) », explique Icade.

Le résultat net – part du groupe ressort en perte à -207,6 millions d’euros. « Cette perte s’explique notamment par une dotation nette de 310 millions d’euros en 2015 qui s’analyse comme suit : une dotation aux provisions de 470 millions d’euros principalement liée à l’évolution de valeur du portefeuille de la foncière dont 390,4 millions d’euros sur les parcs d’affaires, 69,3 millions d’euros sur les bureaux, des reprises de provision pour 156,8 millions d’euros dont 144,6 millions d’euros issues du portefeuille de bureaux (Tour Eqho pour 129 millions d’euros). »

Coût de la dette optimisé

Sur l’exercice, Icade a optimisé ses conditions de financement, avec notamment l’émission d’un emprunt obligataire de 500 millions d’euros à sept ans (coupon annuel de 1,875 %) et l’accroissement de l’encours du programme de billets de trésorerie à 303 millions d’euros (+ 100 millions d’euros). Cette poursuite de l’optimisation du passif a permis d’abaisser le coût moyen de la dette à 2,71 % en 2015 contre 3,07 % en 2014. La maturité moyenne de la dette ressort à 4,5 ans au 31 décembre 2015.

Des perspectives optimistes

En 2016, Olivier Wigniolle indique que la foncière se concentrera sur les six priorités nécessaires au déploiement de sa nouvelle stratégie : « Réduire le taux de vacance de ses parcs d’affaires, notamment au travers du lancement du programme « Coach Your Growth with Icade » qui vise à repositionner son offre locative ; lancer les cessions des parcs d’affaires « non core » ; développer les premières synergies entre la foncière et la promotion ; se désengager de l’activité services ; cibler des opportunités d’investissement dans les principales villes françaises ; mettre en place des mécanismes de rémunération « alignés » pour le management. » Sur le plan opérationnel, l’exercice 2016 sera marqué, pour la foncière tertiaire, par la livraison à l’été du futur siège social de Veolia (45 000 mètres carrés), ainsi que les livraisons en juin et en octobre des immeubles Open (9 100 mètres carrés en restructuration) et Millénaire 4 (24 500 mètres carrés). La foncière santé bénéficiera, en année pleine, de la génération de cash-flows liés à ses acquisitions de 2015 et poursuivra sa politique de développement. L’activité promotion logement devrait être portée en 2016 par la poursuite du dispositif Pinel, le locatif intermédiaire, le PTZ élargi et les taux d’intérêt bas. L’activité promotion tertiaire, portée par un backlog en hausse de 65 %, devrait commencer à produire ses effets à travers des projets de bureaux ou locaux d’activité (Ekla, Le Conex, Sky 56, Ivoire et Zac des Girondins à Lyon) et des projets d’équipements publics et santé (hôpital de Nouméa et gare TGV de Montpellier). « Ainsi, en 2016, le cash-flow net courant devrait être en croissance de l’ordre de 3 %, porté par une augmentation du taux d’occupation financier sur la foncière tertiaire, notamment sur les parcs d’affaires et sur certains actifs de bureaux (Tour Eqho) ; un effet en année pleine de l’acquisition de dix-huit cliniques par la foncière santé en 2015 ; une contribution positive de l’activité promotion. L’ensemble de ces actions devraient être réalisées avec un objectif de ratio de LTV inférieur à 40 % », indique le groupe