Affine retrouve l’équilibre

Affine a présenté les premiers résultats positifs du recentrage opéré sur son portefeuille. Son résultat opérationnel net s’élève ainsi à 23,2 millions d’euros. Du fait de la consolidation par mise en équivalence, le résultat net du groupe est négativement impacté par le résultat de Banimmo (filiale à 49,5 %) et se retrouve ainsi à l’équilibre en s’établissant à 0,4 millions d’euros.

Un résultat opérationnel en forte hausse

Le résultat opérationnel net est deux fois et demie supérieur à celui de l’année précédente et ce, malgré la contraction des revenus locatifs de - 10,7 % à 39,0 millions d’euros, dû aux cessions menées ainsi qu’au départ de locataires sur les sites de Tremblay-en-France et Mer. Il bénéficie en effet d’une variation des valeurs justes favorable : l’ajustement des valeurs d’immeubles est de + 3,8 millions d’euros (vs – 25,3 millions d’euros en 2014) et celui des instruments financiers est de + 2,1 millions d’euros (vs – 2,3 millions en 2014). Il profite également d’une diminution des frais de fonctionnement de – 21,7 %  (2,2 millions d’euros), permise notamment par la cession de Concerto European Developer, un constructeur d’immobilier logistique. Ces éléments favorables permettent d’établir un résultat opérationnel à 23,2 millions d’euros, contre 8,8 millions en 2014.

Retour au vert pour le résultat net

Affine a renoué avec le bénéfice grâce à un résultat net se montant à 0,4 millions d’euros contre une perte de 11,0 millions d’euros en 2014. 

En plus de la hausse du résultat opérationnel, le résultat net tire parti d’une réduction des frais financiers de – 16,6 %. Deux facteurs jouent : un coût moyen de la dette abaissé à 2,5 % (– 0,5 point) et les efforts de désendettement consentis. Affine a ainsi remboursé pour un montant total de 101,8 millions d’euros et a mis en place de nouveaux crédits à hauteur de 43,4 millions d’euros. La durée moyenne de l’endettement ressort à 5,3 ans et il n'y a pas d'échéance de dette significative au cours des prochaines années.

Cependant, le résultat net est fortement impacté par la contribution négative de Banimmo. Filiale à 49,5 %, elle participe par mise en équivalence pour – 16,5 millions d’euros contre – 4,6 millions sur l’exercice précédent. Ce concours négatif s’explique par une dépréciation de sa créance sur Urbanove (– 21 millions d’euros) et par un résultat courant en déficit en raison de pertes exceptionnelles enregistrées sur deux immeubles (– 3,9 millions d’euros).

Le résultat récurrent consolidé (part du groupe) d’Affine est ainsi en légère diminution hors Banimmo (– 0,9 millions d’euros à 17,4 millions). Après prise en compte, il s'établit à 13,3 millions d’euros (– 3,2 millions d’euros par rapport à 2014).

Un recentrage du portefeuille démarré en 2015

En 2015, Affine a mené une rotation active de son portefeuille afin de privilégier les bureaux et les commerces. Le groupe a ainsi choisi de rajeunir son patrimoine et a investi 39,0 millions d’euros en travaux et acquisitions. Plus de deux tiers de l’enveloppe (27,2 millions d’euros) a été consacré à l’achat de trois nouveaux actifs à Toulouse, Clichy et Chaville. En parallèle, la cession des actifs non stratégiques a rapporté 94,7 millions d’euros dont 67,2 millions pour les actifs logistiques.

La cession du portefeuille logistique, composé d’actifs loués à 100 %, et le départ d’un locataire du site de Tremblay-en-France ont participé à la diminution du taux d’occupation qui s’établit à 85,8 % (– 4,4 %). La durée moyenne des baux et leur période ferme s'établissent respectivement à 5,5 ans (+ 0,4 ans) et 3,0 ans (+ 0,2 ans). Fin 2015, la vacance financière est concentrée à 54 % sur quatre actifs : bureaux à Trappes, entrepôts à Tremblay-en-France et Mer, et ensemble commercial à Nîmes.

L'actif net réévalué est en recul de 6,0 % à 221,7 millions d’euros, principalement en raison de distributions en 2015.

Des défis pour 2016

En 2016, Affine prévoit de poursuivre le recentrage et le rajeunissement déjà amorcés avec une emphase géographique sur la métropole parisienne et les métropoles régionales dynamiques (Bordeaux, Lille, Lyon) ainsi qu’un focus des investissements sur les bureaux et les commerces de centre-ville.

Le groupe compte également renouer avec les volumes antérieurs des loyers en agissant particulièrement sur l’amélioration du taux d’occupation et en investissant dans des actifs de taille moyenne, de préférence labélisés. Cette démarche sera accompagnée par une intégration plus forte des services numériques (services au locataire, signatures électroniques).

Pour finir, Affine souhaite ramener Banimmo au bénéfice. Pour ce faire, la filiale devra mener à bien les ventes prévues (immeuble à Namur, marché Saint-Germain à Paris) et trouver des partenaires qui lui permettront à la fois de poursuivre son repositionnement sur des segments porteurs du marché belge et de renforcer ses capacités sur le secteur des commerces en France.

S.E.