Laurent Boucher (BNP Paribas Real Estate Advisory) : « Le marché de l’immobilier d’entreprise est bien orienté pour 2017 »

Décideurs. Quel bilan pouvez-vous faire du marché locatif pour l’année 2016 ?

Laurent Boucher. L’année 2016 a été de manière générale très favorable. Le carnet de commandes des entreprises étant en hausse, elles souhaitent déménager dans des locaux neufs et flexibles pour faciliter le recrutement, mais également pour adopter les nouveaux modes de travail des jeunes générations qui travaillent aujourd’hui de manière plus collaborative. Les entreprises favorisent les locaux proches des transports en commun afin de faciliter leur accessibilité et recherchent plus de confort pour leurs collaborateurs. L’année dernière, ce marché a représenté en Île-de-France 2,4 millions de mètres carrés. Nous pensons atteindre entre 2,5 et 2,6 millions pour 2017.

Dans ce contexte, comment évoluent les mesures d’accompagnement ?

Ces trois dernières années, nous avons assisté à une augmentation des incentives notamment via les franchises de loyers afin de permettre une meilleure lecture de marché. Il apparaît plus intéressant aujourd’hui de réduire les franchises que d’augmenter les loyers : en général, lorsque l’augmentation est trop rapide, le marché se grippe. Il est donc préférable dans un premier temps de les réduire et dans un second temps de les augmenter progressivement. En 2016, sur Paris, le taux de vacance était de 5 %, il est actuellement de 3,5 % sur l’offre immédiate et de 0,3 % sur le neuf à Paris. On constate une forte différence entre 2015 et 2016 pour le secteur de La Défense puisqu’il passe de 14 % à 9 % en un an.  Nous sommes en situation de pénurie d’offre neuve disponible dans Paris.

Existe-il toujours un attrait des investisseurs pour le marché des bureaux ?

Absolument, car l’immobilier de bureaux est moins volatil que les actions et plus rémunérateur que les obligations. Pour l’année 2016, le montant global investi en immobilier d’entreprise s’élève à trente milliards d’euros et reste très franco-français puisque 70 % du volume investi est réalisé par des français. Cependant, il faut préciser que la part des investisseurs étrangers est de 45 % pour les deals supérieurs à 300 millions d’euros. Au cours de l’année 2016, les acteurs coréens ont été particulièrement actifs et représentent une part de 8 % des investissements en bureaux en Île-de-France : 1,5 milliard d’euros sur les vingt milliards au total. À l'heure actuelle, même si le taux de rendement immobilier prime diminue à 3 %, l’écart de taux entre l’OAT 10 ans (sans risque) à 0,80 % et le taux prime s’établit à 220 pdb. Historiquement, l’écart de taux se situe plutôt à 150 pdb, ce qui reste très favorable à l’industrie immobilière en 2017.

Quels sont les deals les plus significatifs réalisés au cours de l’année 2016 ?

L’année 2016 a été très positive pour BNP Paribas Real Estate Advisory. Néanmoins, si je ne devais citer que trois deals réalisés par nos équipes, je parlerais de la vente à Samsung SRA de l'immeuble de bureaux So Ouest, situé au-dessus du centre commercial éponyme à Levallois-Perret. Cet ensemble, développant 33 250 mètres carrés est intégralement loué à SAP France et PRA depuis 2014, ou encore la vente à KIS du futur siège social de Novartis à Rueil-Malmaison qui représente environ 42 000 mètres carrés. Cependant, un des deals dont nous sommes le plus fiers est celui du fonds souverain norvégien Norges Bank Investment Managers (NBIM) qui a acquis un bâtiment de 27 000 mètres carrés en plein cœur de la capitale et plus précisément au 9 place Vendôme pour un milliard d’euros. Il s'agit de la transaction unitaire la plus importante jamais réalisée dans Paris en immobilier d’entreprise.

« Un des deals dont nous sommes le plus fiers est celui du fonds souverain norvégien Norges Bank Investment Managers (NBIM), au 9 place Vendôme pour un milliard d’euros »

Comment faut-il interpréter la baisse du marché de l’investissement en commerce en 2016 ? 

Le marché de l’investissement en commerce représente 4,9 milliards d'euros pour l’année 2016. Ce résultat est effectivement en baisse de 15 % par rapport à l’année 2015. Cependant, il ne faut en aucun cas y voir un manque d’intérêt de la part des investisseurs mais au contraire une pénurie d’actifs mis sur le marché, notamment des centres commerciaux, segment très prisé des investisseurs.

Quelle perspective pour le marché de l’immobilier d’entreprise en 2017 ?

La demande placée de bureaux en Île-de-France enregistre un très bon démarrage en ce début d’année 2017, s’élevant à 664 000 mètres carrés au premier trimestre, en hausse de 27 % sur un an. Ce rebond s’explique essentiellement par le marché des grandes surfaces, qui totalise 323 000 mètres carrés pour dix-neuf transactions de janvier à mars. Après une baisse continue depuis 2015, le taux de vacance des bureaux en Île-de-France affiche des signes de stabilisation au premier trimestre 2017 (6,6 %). Au 1^er avril 2017, l’offre de bureaux en cours de construction enregistre un fort rebond pour atteindre 1,3 million de mètres carrés soit une hausse de 50 % sur un an dans l’ensemble de la région parisienne, touchant à la hausse les livraisons disponibles à la commercialisation pour 2017 et 2018 dans la plupart des secteurs. Nous restons extrêmement positifs tant sur la bonne tenue du marché locatif, à plus de 2,5 millions de mètres carrés, que du marché investissement à près de trente milliards d’euros.

Vanessa Benesty