L'investissement en immobilier d'entreprise se porte toujours bien, plus que jamais porté par le bureau. Autopsie d'une année faite de méga-deals, de dynamiques régionales et de retour des étrangers.
Investissement : le bureau toujours en vedette
En 2017, l'immobilier français n'a jamais semblé aussi attractif ! Et si la demande est importante dans toutes les classes d'actifs, c'est sans surprise le bureau qui continue de séduire la majorité des investisseurs. Selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate, sur les 14,1 milliards d'euros investis en immobilier d'entreprise en France durant les neuf premiers mois de l'année, le bureau représente 9,9 milliards à lui seul. Ces chiffres révèlent cependant un retrait par rapport à l'année dernière, où ces deux scores pointaient respectivement à 20,4 et 11,5 milliards, baisse qui s'explique en partie par un attentisme des investisseurs en raison de l'élection présidentielle de mai dernier, ainsi qu'un manque d'offre qui continue de brider le marché. Cette pénurie s'applique particulièrement au segment mid-cap [entre 20 et 100 millions d'euros] : seulement 64 deals enregistrés au troisième trimestre 2017 contre 123 à la même période en 2016, selon Savills. Le rattrapage du quatrième trimestre devrait toutefois être particulièrement marqué en 2017, avec vingt-cinq transactions supérieures à 100 millions attendues sur le dernier trimestre et un volume total investi atteignant les 19 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année selon les estimations de BNP Paribas Real Estate.
Paris fief des gros deals, les régions au top
Comme toujours, Paris a concentré l'essentiel des investissements d'une année plus que jamais marquée par les méga et même giga-deals, avec en guest-star l'acquisition conjointe par Amundi, Primonial REIM et Crédit agricole assurances de Cœur Défense, plus grand ensemble immobilier tertiaire d'Europe, pour un montant situé aux alentours de 1,8 milliard d'euros. Sur l'ensemble de l'année, le montant global investi en Île-de-France devrait ainsi atteindre 17 milliards d'euros, en progression par rapport à 2016. On note également un report des investisseurs vers la périphérie de Paris, attirés par des rendements prime situés aux alentours de 4 %, là où leurs équivalents peinent à dépasser les 3 % dans le QCA.
Les régions ne sont pas en reste avec un volume d'investissement annuel qui devrait flirter avec les deux milliards. Cette attractivité s'explique par une belle santé de métropoles comme Toulouse, Lyon ou Nantes, dont l'accroissement du PIB devrait surperformer la croissance nationale. Toujours selon BNP Paribas Real Estate, les métropoles régionales françaises « affirment leur place parmi les principaux marchés de bureaux européens » et affichent des taux de rendement alléchants compris entre 5 % et 6,5 % (4 % pour Lyon).
Investisseurs : les Français maîtres chez eux, les Allemands de retour
Une nouvelle fois en 2017, les investisseurs français sont restés majoritaires sur le marché domestique, concentrant, selon Savills, 62 % du volume investi cette année. Cette maîtrise s'est illustrée par l'omniprésence de deux acteurs principaux : Primonial REIM et Amundi ont en effet trusté le marché des transactions.
Cependant, cette année a également vu le retour des investisseurs internationaux. Et si les Asiatiques se sont montrés remuants, la grande nouvelle, c'est surtout le retour des allemands ! Friands de grands ensembles tertiaires et véritables stars des années 2000, jusqu'à peser près d'un tiers du marché, les voisins d'outre-Rhin ont brutalement disparu suite à la crise financière de 2008. Ceux-ci sont redevenus nets acquéreurs au premier semestre 2017 avec un milliard d'euros engagés selon JLL, une première depuis six ans.
Le renouvellement de l'exécutif et les orientations prises, le tout sur fonds de Brexit, semblent avoir placé plus que jamais la France dans le viseur des investisseurs internationaux, l'Hexagone apparaissant maintenant, selon Laurent Ternisien (BNP Paribas REIM), comme « une destination de choix » en Europe. À confirmer.
