Le marché de l’immobilier d’entreprise a connu une année 2018 record en termes de volumes investis. Décideurs passe à la loupe les acteurs internationaux et français qui ont été les plus actifs dans l’Hexagone.
Ces investisseurs qui ont dopé le marché immobilier français en 2018
Le millésime 2018 du marché de l’investissement immobilier en France restera comme un grand cru. Le volume de 32,5 Mds€ recensé par BNP Paribas Real Estate constitue une nouvelle marque de référence, devant les 31,9 Mds€ « transactés » en 2016. « Alors que les investisseurs français avaient pesé pour 69 % dans le volume d’investissement l’année dernière et les acteurs étrangers pour 31 %, nous avons constaté un rééquilibrage 54 % - 46 % en 2018 », précise Vincent Bollaert, head of capital markets de Knight Frank qui a comptabilisé 29 Mds€ (le conseil ne prend pas en compte l’immobilier de services dans ses chiffres).
Les acteurs internationaux à la manœuvre
L’acquisition de l’ensemble Capital 8 par le gestionnaire d’actifs américain Invesco Real Estate auprès d’Unibail-Rodamco pour 789 M€ constitue l’opération unitaire la plus importante de l’année. « Avec 21 % des volumes investis en immobilier d’entreprise, les investisseurs nord-américains ont été très présents en 2018, révèle Laurent Boucher, président de BNP Paribas Real Estate Advisory. Invesco et Blackstone, avec des stratégies différentes, ont investi chacun environ 900 M€ sur le marché français en 2018. »
Les investisseurs européens n’ont pas été en reste. Norges Bank Real Estate Management a par exemple acquis le siège de Sanofi dans le 8e arrondissement de Paris pour 415,5 M€ et le 79 avenue des Champs-Élysées, futur flagship de Nike, pour 613 M€. Autre transaction XXL sur la plus belle avenue du monde, EPI a vendu le 114 Champs-Élysées - qui accueille depuis quelques semaines Apple - au fonds d’outre-Rhin BVK et au gérant américain Hines. « La part des volumes investis par les acteurs allemands est passée de 4 % en 2017 à 13 % en 2018 », souligne Boris Cappelle, directeur du département investissement de Savills France. Moins visibles, les investisseurs asiatiques n’en ont pas moins été actifs eux aussi. « Un fonds hongkongais conseillé par JP Morgan Asset Management a acheté par exemple 49,9 % du portefeuille parisien d’Oxford Properties pour 400 M€ », mentionne Vincent Bollaert. La concurrence était donc rude pour les acteurs tricolores. Et le contexte fiscal n’a pas aidé.
Les SCPI en retrait
« Le recul des investisseurs français dans le volume investi en 2018 s’explique notamment par la baisse des collectes des SCPI et OPCI observée en début d’année, dans la foulée de la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière, analyse Boris Cappelle. Ces même fonds ont par ailleurs été plus prudents dans leurs ambitions, de crainte de ne pas trouver suffisamment de produits qui puissent répondre à leur demande. » « Alors que les SCPI/OPCI concentrent en moyenne sur les cinq dernières années 23 % des montants engagés, leur part s’élève seulement à 15 % sur l’ensemble de l’année, complète Laurent Boucher. Å noter parmi les acteurs majeurs, Primonial REIM qui a engagé 1,4 Md€ en 2018 même si une partie de ces capitaux ont été placés dans le cadre de club-deals avec des clients institutionnels. »
Autres grands investisseurs tricolores, les assureurs se sont distingués par des acquisitions emblématiques en 2018. La branche française de Generali s’est taillé la part du lion dans l’externalisation des murs de 67 magasins Monoprix pour 742 M€, CNP Assurances a acquis en Vefa le futur siège d’Altarea Cogedim au 33 rue de Richelieu, Covea a signé le siège du Figaro dans le 9e arrondissement tandis que société générale Insurance a acheté l’ensemble Kosmo à Neuilly-sur-Seine pour 460 M€ et la tour Pacific avec AEW à La Défense pour près de 450 M€. Quant aux foncières, elles n’ont pas été particulièrement actives à l’investissement en 2018. Mais elles ont tout de même participé à la performance du marché avec des arbitrages d’envergure. Outre Capital 8, Unibail-Rodamco à vendu la tour Ariane au fonds souverain singapourien GIC pour près de 465 M€ tandis que Gecina a cédé deux portefeuilles à Primonial REIM et Batipart pour 775 M€. Une tendance qui sera encore d’actualité en 2019 avec la mise sur le marché de la tour Majunga par Unibail-Rodamco et de la tour Eqho par Icade selon nos informations.
François Perrigault (@fperrigault)
