F. Merlin : "La Société des Grands Magasins acquiert et réhabilite des centres commerciaux d’hyper centre-ville"

Décideurs. Quelle est la genèse de la Société des Grands Magasins ?

Frédéric Merlin. J’ai commencé à travailler dans l’immobilier il y a une dizaine d’années en créant, avec ma sœur, une entreprise dédiée aux transactions de bureaux. Je me suis ensuite spécialisé dans la réhabilitation d’immeubles résidentiels et de bureaux dans les centres-villes de Paris, Lyon et du Sud de la France à travers la société L’Avenue Développement Immobilier. J’ai doté cette dernière d’une filiale en juillet 2018 : La Société des Grands Magasins. Cette foncière se concentre sur l’acquisition et la réhabilitation de centres commerciaux d’hyper centre-ville. Alors que le retail bashing est monnaie courant en France depuis plusieurs années, je suis convaincu que ces actifs ont une valeur intrinsèque phénoménale. Nous avons réalisé nos quatre premières acquisitions dans le Nord et l’Est de la France en octobre dernier auprès d’Altarea Cogedim. Ces centres présentaient un taux de vacance de 25 à 30% et, grâce à notre travail, ils seront occupés à 90 % en fin d’année. Fort de ce succès, nous venons d’acheter deux actifs supplémentaires à Altarea Cogedim : Okabé au Kremlin-Bicêtre et la Galerie de l’Hôtel de ville à Châlons-en-Champagne. Le patrimoine de la Société des Grands Magasins représente aujourd’hui plusieurs centaines de millions d’euros.

Comment relancez-vous les centres commerciaux ?

Nous avons constitué une équipe solide pour transformer et gérer ces centres commerciaux. Nous investissons pour créer de véritables lieux de vie qui donnent envie aux consommateurs de se déplacer.  A Lille par exemple, dans le centre Les Tanneurs, nous aménageons 2 700 m² de halles alimentaires et de restauration afin de créer un espace convivial. Nous implantons également des concepts innovants comme Grand Playground où les clients peuvent acheter des chaussures à la mode ou des vêtements de créateur, se faire tatouer… Résultat : le taux d’occupation va passer de 70 % au moment de l’acquisition à 95 % prochainement, la fréquentation devrait progresser de 18 % cette année et le chiffre d’affaires des commerçants augmenter. A Roubaix, dans l’Espace Grand Rue, nous avons racheté les murs du Géant Casino pour installer un Leclerc nouvelle génération. Depuis l’annonce de l’arrivée de cette nouvelle locomotive alimentaire, la commercialisation des cellules vacantes s’est accélérée.

Pour accompagner ces développements, nous utilisons différents outils. Le premier consiste à mettre en place des prêts directs en association avec des franchisés. Nous pouvons ainsi vérifier régulièrement la santé financière des projets accompagnés. En parallèle, nous voulons faire de nos centres des lieux de soutien, de partage et d’échanges. Nous avons développé un partenariat avec « La Cordée Educative » pour monter des cafés sociaux. Ces derniers permettront de faire émerger de nouvelles sociétés grâce à des espaces de coworking ou d’incubation, de coacher des porteurs de projets, des proposer des cours de rédaction de cv ou d’initiation à l’informatique… Enfin, nous investissons dans la communication et le marketing. Nous créons une dizaine d’événements par centre et par an. Nos actifs deviendront ainsi de véritables places du village.

Quels sont vos critères d’investissement ?

Nous nous concentrons sur les centres commerciaux en hyper-centre avec une zone de chalandise de 100 000 consommateurs au minimum. Nous regardons l’ensemble du territoire français à partir du moment où des opportunités correspondant à nos critères se présentent. Les actifs doivent être value-added pour que nous puissions déployer notre savoir-faire. Nous pouvons acheter des ensembles de différentes tailles. La Galerie de l’hôtel de ville développe par exemple 7 800 m² à Châlons-en-Champagne tandis qu’Okabe fait 35 000 m² au Kremlin-Bicêtre. Nous avons recours à des effets de levier de la dette classiques pour chaque investissement, même s’ils ont tendance à baisser car nous avons désormais un track-record éprouvé à présenter aux banques.

Quelles sont vos ambitions ?

La Société des Grands Magasins a vocation à grandir au gré des opportunités qui se présenteront. Nous ne nous sommes pas fixés d’objectif en matière de taille de patrimoine.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)