M. Sfedj : "Arcange vise le milliard d’euros d’actifs dans son patrimoine d’ici début 2021"

Décideurs. Pouvez-vous nous présenter le groupe Arcange ?

Michaël Sfedj. Arcange est une entité familiale qui a été fondée en 1996 pour exercer une activité d’opérateur en compte propre. Nous avons commencé par intervenir sur le marché parisien en couvrant les bureaux, les commerces et le résidentiel. Le contexte immobilier étant délicat à cette époque, nous nous sommes positionnés au départ sur de petites opérations. Et nous avons fait nos preuves. Les Banques Populaires nous ont financé puis sont rentrées en co-investissement avec nous. Nous avons ensuite créé le fonds d’investissement Arcange Active Pierre et, en 2014, Arcange Asset Management. Cette entrée dans le monde institutionnel nous a beaucoup appris. Actuellement, pour des raisons liées à notre stratégie de développement, nous avons décidé de mettre la société de gestion en sommeil.

Pourquoi ?

Une société de gestion vous fait entrer dans un schéma où vous êtes un prestataire. Or le groupe Arcange est un opérateur-investisseur. Nous reviendrons sûrement dans l’univers institutionnel d’ici quelques années mais avec un fonds aux couleurs d’Arcange.

Dans ces conditions, quelle est votre stratégie de développement pour les mois à venir ?

Depuis près de trois ans, nous avons commencé à recréer des clubs-deals avec des investisseurs. Le solide track-record que nous avons constitué au fil des ans, notamment grâce à Arcange AM, nous permet désormais de prendre position sur des sujets de taille plus importante. Nous avons également décidé de passer d’une activité d’achat-revente à celle de foncière en élargissant notre spectre d’intervention au Grand Paris. Pour mettre en œuvre cette stratégie, nous avons structuré nos équipes. Géraldine Rouah a notamment rejoint le groupe en qualité de directrice générale. Nos effectifs sont ainsi passés de 6 collaborateurs à 17. Nous avons constitué aujourd’hui un patrimoine de 500 M€ environ.

"Arcange est en capacité d’identifier des sujets et des immeubles avant même que leurs propriétaires n’aient pris la décision d’arbitrer"

Quelles sont les grandes lignes de votre politique d’investissement ?

Le groupe Arcange se positionne sur des sujets value-added dans toutes les classes d’actifs car la création de valeur constitue son ADN. Ce qui représente un risque pour certains acteurs est une opportunité pour notre groupe. Nous pouvons signer des sujets de 2 M€ comme des ensembles de 150 M€. Nous apportons 20 % de fonds propres en moyenne dans les dossiers et avons recours à 80 % de dette. Nos opérations font ressortir en règle générale un TRI compris entre 15 et 20 %. Néanmoins, nous ne prenons pas seulement en compte la logique financière car l’immobilier reste au cœur de notre savoir-faire. Nous souhaitons aussi identifier et implanter les usages les plus appropriés dans les immeubles pour rester en phase avec les attentes des utilisateurs et des investisseurs. Cette approche nous amène la plupart du temps à repositionner les actifs et à proposer une solution sur-mesure dans chaque dossier.

Quelle place occupe l’innovation dans votre stratégie ?

Nous avons recruté Paul Hatte fin 2018 en qualité de secrétaire aux affaires générales, à la recherche et à l'innovation. Auparavant, il avait travaillé pendant deux ans pour Nicolas Sarkozy sur le profilage des électeurs en qualité de data scientist, après avoir coordonné la campagne du Parti démocrate américain en Floride en 2014 et s’être familiarisé à l’univers du big data. N’étant pas initialement de culture immobilière, il nous apporte une nouvelle façon de penser notre sourcing inspirée des méthodes politiques. Nous sommes ainsi en capacité de prendre position sur des immeubles qui ne sont pas encore sur le marché voire d’identifier des sujets et des immeubles avant même que leurs propriétaires n’aient pris la décision d’arbitrer. En parallèle, Paul contribue à modifier notre état d’esprit. Nous sommes par exemple signataire de la charte « un immeuble, une œuvre » qui nous permet de donner une patte différente à notre patrimoine et de contribuer à l’émergence de nouveaux talents comme l’architecte d’intérieur Laura Gonzalez avec laquelle nous avons développé un certain nombre de projets parisien en bureaux et en hôtellerie

Quels sont vos objectifs ?

Nous visons le milliard d’euros d’actifs dans notre patrimoine d’ici début 2021. Compte tenu de notre rythme d’acquisition au cours de ces derniers mois, nous sommes confiants sur notre capacité à atteindre cet objectif et nous réfléchissons d’ores et déjà à notre prochain plan de développement. D’après nous, Paris, et désormais le Grand Paris, puis les grandes métropoles régionales et, à terme, les capitales européennes, recèlent de nombreuses pépites encore à découvrir et travailler pour les mettre en lumière !

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)