Un an après l’arrivée de Jean-Philippe Olgiati à la tête des activités immobilières de Weinberg Capital Partners, le groupe vient de réaliser le premier closing de son troisième fonds dédié au Real Estate. Le directeur général nous dévoile sa stratégie d’investissement et ses ambitions à court et moyen termes.
J-P. Olgiati : "Le nouveau fonds immobilier de Weinberg Capital Partners sera investi à 80 % à Paris et en première couronne"
Décideurs. Que représente l’immobilier chez Weinberg Capital Partners ?
Jean-Philippe Olgiati. Weinberg Capital Partners est un acteur du private equity qui a lancé son activité immobilière en 2008. Nous venons de réaliser le premier closing de notre troisième véhicule après avoir collecté 110 M€. Ces capitaux ont été apportés par des investisseurs institutionnels, quasiment autant internationaux que français et des familles. Un certain nombre de ces acteurs avaient déjà investi dans nos fonds précédents. Leur réengagement et la confiance des nouveaux investisseurs démontrent la qualité de notre plateforme, la pertinence de notre stratégie value-added et l’expertise de nos équipes. Le nouveau fonds vise une taille de 250 M€ et pourrait même monter jusqu’à un hard cap de 300 M€.
Quelle sera la stratégie d’investissement de ce nouveau véhicule ?
Le fonds sera investi à 80 % à Paris et en première couronne. Nous ciblerons Munich, Berlin et Hambourg pour les 20 % restant. Les actifs de bureaux constitueront deux tiers des actifs gérés par le véhicule car ce sont des produits qui offrent une certaine sécurité dans un environnement de taux de rendement bas grâce à leur liquidité. Le solde sera constitué de produits correspondant aux besoins des utilisateurs, comme la logistique du dernier kilomètre, des opérations de transformation de bureaux en logements, l’hôtellerie… Avec un effet de levier de la dette de 60 % maximum, nous disposerons à terme d’une capacité d’investissement de près de 500 M€. Nous étudierons des dossiers dont la taille oscillera entre 25 et 100 M€ (ndlr : en prenant en compte la dette). Nous venons par exemple de réaliser un premier investissement de 25 M€, dans le 9e arrondissement de Paris, avec l’acquisition d’un immeuble de bureaux qui sera rénové par l’architecte Franklin Azzi. Nous avons même d’ores et déjà loué cet actif à un locataire de premier plan, ce qui prouve notre capacité d’exécution et renforce la confiance des investisseurs dans notre stratégie. Nous pouvons également regarder des sujets de plus de 100 M€ si nous réalisons un co-investissement avec un des souscripteurs du fonds. Nous étudions actuellement un dossier de 200 M€. Enfin, nous pouvons investir dans des structures opérationnelles grâce à notre savoir-faire en matière de private equity. Côté performance, nous ciblons des retours à deux chiffres en créant de la valeur grâce à l’expertise et à la créativité de notre équipe.
Justement, vous avez rejoint Weinberg Capital Partners il y a un an. Depuis, l’équipe immobilière a été renforcée avec les recrutements d’Elise Erbs, Gad Botbol, Sarah Koleckar et Paul du Fraysseix. Quelle est votre stratégie de développement ?
J’ai décidé de constituer une équipe à taille humaine pour rester agile et réactif tout en ciblant des profils seniors qui ont réalisé de nombreuses transactions immobilières pour faire de Weinberg Capital Partners un player institutionnel. Notre directeur des acquisitions Gad Botbol bénéficie de dix années d’expérience dont huit passées chez Icade. Il y a notamment occupé les postes de directeur des investissements et de directeur de l’asset management. Il a piloté près d’1,5 Md€ d’acquisitions. Notre chargée d’affaires Sarah Koleckar a travaillé dans l’équipe acquisitions de LaSalle Investment Management. Paul du Fraysseix, head of asset management, a passé douze ans chez Hines France en tant que responsable développement puis directeur de l’asset management, en charge d’un portefeuille d’actifs de près de 2 milliards d’euros sur des stratégies core, core+ et value added. Quant à Elise Erbs, elle assure tout le support transactionnel en tant que directrice des opérations. Elle a débuté sa carrière dans l’équipe d’asset management de Morgan Stanley Immobilier et a été directrice de l’investissement et de la finance au sein du family office Immobilière BMF.
Quelles sont vos ambitions à court et moyen termes ?
Nous espérons conclure une deuxième transaction pour le compte de notre nouveau fonds d’ici la fin de l’année. Ce véhicule devrait être investi dans les trois années à venir. Nous resterons très sélectifs dans nos acquisitions. A moyen terme, Weinberg Capital Partners entend poursuivre le développement de la plateforme immobilière à destination des grands investisseurs institutionnels. Nous avons l’équipe pour réaliser cet objectif. De plus, le momentum est propice car un nouveau cycle de création de valeur va s’ouvrir. L’époque où la compression des taux de rendement suffisait à créer de la performance touche à sa fin et l’asset management va retrouver tout son sens.
Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)
