Dans la lignée des études de la CASS Business School au Royaume-Uni et de l’IREBS en Allemagne, l’IEIF et PwC ont dévoilé la première analyse sur le financement de l’immobilier des professionnels en France. Décideurs vous en livre les principaux enseignements.
L’IEIF et PwC décryptent les ressorts du financement de l’immobilier des professionnels en France
La France a beau faire partie des principaux marchés européens en immobilier d’entreprise, elle n’avait pas encore d’étude sur le financement de ce secteur. C’est désormais chose faite grâce à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) et PwC qui ont dévoilé les résultats de leur travail au siège de la Fédération française du bâtiment devant un auditorium quasiment comble ce jeudi 16 janvier. L’analyse s’appuie sur la contribution de six fonds de dette et neuf banques. Soit un stock d’encours de 55 Mds€ et une production de dette immobilière de 20 Mds€ (14 Mds€ pour le financement des actifs & corporate 6 Mds€ pour le financement de la promotion).
« Le marché du financement de l’immobilier des professionnels est très actif dans un fonctionnement fluide », observe Denis Moscovici, senior advisor de l’IEIF, au rang des principaux enseignements. Dans le détail, la majorité des financements en immobilier d’entreprise sont au bénéfice des fonds, institutionnels et autres investisseurs privés. Ils représentent 67 % de la valeur du portefeuille de dettes contre 22 % pour les foncières cotées, 10 % pour les crédits alloués à des opérations de promotion ou aux structures ad’hoc de promotion et 1 % pour les family office. Autre point à noter, 80 % du marché porte sur le financement d’actifs, le solde étant capté par le financement corporate. Concernant les classes d’actifs, la dette est majoritairement concentrée sur les bureaux (42 % du stock d’encours et 50 % de la production en 2018 pour les banques, respectivement 62 % et 40 % au niveau des fonds de dette). Les commerces et les hôtels-loisirs suivent loin derrière. Autre donnée qui ne surprendra personne, l’Île-de-France constitue le marché de financement le plus important d’un point de vue géographique avec 38 % des encours pour Paris et 31 % pour le reste de la région en 2018, contre 29 % pour la province et 2 % pour les portefeuilles paneuropéens. « Nous avons constaté que la production de la dette en 2018 par les fonds de dette et par les banques proviennent respectivement à 13 % et 11 % du refinancement », note Vladislava Iovkova, directrice de PwC Strategy&. L’étude montre également en décryptant les encours que les banques se concentrent à 100 % sur la dette senior et les fonds à 98 %.
Concernant les tailles de financement, les banques apparaissent présentes sur tout type d’opérations tandis que les fonds de dette semblent favoriser les plus gros deals avec 55 % de financements supérieurs à 100 M€ et un ticket moyen de 112 M€ (contre 60 M€ pour les banques). L’étude révèle par ailleurs que la moitié des financements produits en 2018 ont des échéances comprises entre 5 et 7 ans et la pratique des crédits non amortissables est largement répandue. « 73% des crédits émis sont syndiqués, ce qui témoigne de la bonne fluidité du marché », poursuit Denis Moscovici. La sécurité des financements a également été passée au crible. Résultat : 48 % des financements sont émis à des LTV inférieurs à 50 % et quatre sur cinq à des LTV inférieurs à 60 %. Pour ce qui est de l’ICR, la dette est sécurisée par un covenant supérieur à 3 pour 50 % des actifs financés et 1,5 pour 86 % des mêmes actifs. Les fonds de dette sont encore plus sécurisés avec 56 % de leur dette à des niveaux d’ICR supérieurs à 3. Pour compléter le tableau, Denis Moscovici souligne : « La stratégie de pricing ne fait pas ressortir de liens évidents entre la marge et la LTV sur les financements compris entre 3 et 10 ans. »
Forts de ces enseignements, l’IEIF et PwC ont pu établir un premier un benchmark international en se référant à l’étude CASS Business School (anciennement l’étude De Montfort) qui analyse annuellement le financement immobilier au Royaume-Uni et celle de l’International Real Estate Business School (IREBS) en Allemagne. « Les bureaux restent l’actif privilégié en France (45 %), avec une part du résidentiel très faible (7 %) en comparaison avec le Royaume-Uni (16 %) et l’Allemagne (41 %) », révèle Charles-Henri de Marignan, analyste senior de l’IEIF. Du point de vue géographique, la dette émise en France et au Royaume-Uni a été plus concentrée qu’en Allemagne, avec respectivement 34 % et 49 % de dettes émises pour le financement d’immobilier dans la capitale (contre 19 % à Berlin). L’Hexagone se distingue également comme étant le pays où le financement se fait par appel à la dette senior alors que les fonds britanniques totalisent 8 % de dette junior dans leurs encours et l’Allemagne 26 % ainsi que 12 % de mezzanine (ndlr : chiffres 2016). Charles-Henri de Marignan ajoute : « Le spectre des LTV est plus exploité au Royaume-Uni qu’en France. »
Reste maintenant à étoffer le panel de l’étude et à suivre dans le temps l’évolution du marché tricolore du financement de l’immobilier des professionnels. « Nous avons présenté une photo du marché, notre objectif est de faire une vidéo », précise justement Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF. Rendez-vous dans un an pour la première projection.
