F. de Sainte Marie (MyShareCompany) : "Nous souhaitons constituer un patrimoine diversifié"

Décideurs. Quelle est la genèse de MyShareCompany ?

Foulques de Sainte Marie. MyShareCompany trouve son origine dans le souhait de Drouot Estate, filiale d’AXA France, de constituer une société de gestion pour proposer des produits d’épargne immobilière dédiés aux réseaux de distribution d’AXA France, et pour soutenir la stratégie de diversification des offres à destination de ses clients patrimoniaux. Pour concrétiser son ambition, elle a décidé de s’associer avec un acteur réputé de la place en matière de création, gestion et structuration de fonds immobiliers grands publics et institutionnels. Son choix s’est naturellement porté sur Atland Voisin, pionniers en matière de placement immobilier collectif. Tous deux ont constitué une joint-venture à 50% - 50% baptisée MyShareCompany. Cette société de gestion a obtenu l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) à effet du 9 octobre 2019.

Quelles sont les spécificités de cette société de gestion ?

Par son actionnariat et son ADN, elle repose sur deux piliers que sont la distribution exclusive dans les réseaux d’AXA France par Drouot Estate d’une part, et la délégation de gestion à Atland Voisin d’autre part. Elle capitalise ainsi sur les savoir-faire de ses deux actionnaires : la distribution d’offres immobilières pour Drouot Estate ; la conception, la structuration, l’investissement et la gestion de fonds immobiliers pour Atland Voisin. L’offre de cœur de gamme de MyShareCompany est MyShareSCPI, une SCPI de rendement diversifiée, tant au niveau de la typologie de son patrimoine que de la géographie.

Quel montant a été collecté à ce jour par cette SCPI et quel volume d’investissement a-t-elle réalisé ?

A fin avril 2020, nous avons collecté plus de 135 M€ depuis le lancement de la SCPI et également investi ou engagé sur la même période près de 135 M€, parfois en indivision avec des SCPI gérées par Atland Voisin. MyShareSCPI compte actuellement plus de 40 actifs sous gestion, 70 % de bureaux (ndlr : en valeur), 10 % de commerces, 10 % de locaux activité, 5 % de résidences gérées et 5 % sur d’autres classes d’actifs comme des locaux de formation ou de la messagerie.

"Le taux de recouvrement des loyers du 2^e trimestre est supérieur à 60 % au 13 mai"

Quel est l’impact à date de la crise sanitaire et du confinement sur votre activité ?

Nous avions fait un très bon premier trimestre en matière de collecte avec plus de 20 M€ levés, soit un montant supérieur à nos prévisions. En avril, nous avons collecté 4,5 M€, ce qui est relativement important compte tenu du contexte, mais probablement la résultante de dossiers qui étaient en cours de constitution avant le confinement. Pour les semaines et mois à venir, nous nous attendons à une baisse, qu’il est pour l’instant difficile de quantifier. Nous tablions avant le déclenchement de la crise sanitaire sur une collecte annuelle de 80 à 100 M€, qui constituait notre rythme de croisière cible. Nous sommes néanmoins persuadés que la pierre-papier restera à moyen terme un produit d’épargne bien identifié par les particuliers. Concernant les investissements, nous sommes parvenus à finaliser trois acquisitions pendant le confinement pour plus de 20 M€, et avons à ce jour entre 30 et 40 M€ d’investissements sécurisés d’ici la fin de l’année.

Qu’en est-il des relations avec vos locataires ?

C’est notre principale activité actuellement. Si nous devons bien entendu défendre la performance de la SCPI et les intérêts de nos associés, il est important pour nous de soutenir les locataires qui composent le patrimoine de la SCPI, et de les aider à surmonter cette crise. Nous comptons plus de 130 locataires et traitons les demandes de mesures d’accompagnement au cas par cas. Pour l’heure, les loyers concernés par ces demandes de mesures d’accompagnement représentent moins de 3 % du revenu locatif total de la SCPI et le taux de recouvrement des loyers du 2^e trimestre est supérieur à 60 % au 13 mai, ce qui est plutôt encourageant. Cette crise sanitaire aura sans doute un impact sur la performance des SCPI, à court et/ou moyen terme, mais il est encore trop tôt pour véritablement savoir dans quelle proportion.

Quelles sont les grandes lignes de votre stratégie d'investissement ?

Nous souhaitons constituer un patrimoine diversifié, tant en termes de classe d’actifs que de localisation. Nous ciblons toutes classes d’actifs (bureaux, commerces, locaux d’activités, résidences gérées, locaux d’enseignement…) excepté le logement. Nous pouvons investir dans des actifs neufs ou de seconde main, en cours de construction, en plein propriété ou en copropriété, en asset ou en share deal… En termes de localisation, nous regardons la France et certains pays de la zone euro. Plus de 80 % de nos actifs se situent dans l’Hexagone, principalement en province même si la région parisienne figure aussi dans notre périmètre d’investissement. Nous ne nous concentrons pas seulement sur les grandes métropoles mais aussi sur les agglomérations plus secondaires à partir du moment où les fondamentaux immobiliers sont respectés. En dehors des frontières, nous nous positionnons principalement en Espagne et en Allemagne. Nous avons déjà réalisé deux investissements dans des bureaux à Madrid et à Valence. Outre-Rhin, nous privilégierons également des investissements dans les villes secondaires, comme en France. Nous mettons en place des partenariats avec des asset managers locaux qui sourcent les opportunités et sont ensuite associés dans la gestion des actifs. D’une manière générale, nous étudions des dossiers dont la taille unitaire oscille entre 1 et 15 M€ car nous sommes au début de la vie du fonds, mais aussi parce que nous souhaitons diversifier le plus possible le patrimoine de la SCPI. Nous pouvons recourir à l’effet de levier de la dette dans la limite de 30 % de la capitalisation de la SCPI, or nous sommes à ce jour endettés à moins de 15 % de la capitalisation.

Quelles sont les ambitions à moyen terme de MyShareCompany ?

Nous cherchons à continuer de surperformer le rendement moyen des SCPI en immobilier d’entreprise (4,4 % en 2019 – Source IEIF). Après avoir distribué 5 % en 2018 et 2019, notre premier objectif est de poursuivre le développement de MyShareSCPI, et de pérenniser la performance et la distribution dans le temps. Nous n’avons pas de niveau de capitalisation cible. Dans un second temps, nous chercherons à diversifier notre offre de produits, toujours à destination des réseaux d’AXA France.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)