O. Vellay (BauMont) : "La restauration de la prime de risque locative va élargir notre champ d’action"

Décideurs. Que représente BauMont Real Estate Capital aujourd’hui ?

Olivier Vellay. BauMont Real Estate Capital est une société indépendante de gestion de fonds immobiliers créée en 2017. J’ai rejoint la société mi-2019 en tant qu’associé. Nous couvrons l’Europe occidentale, principalement le Royaume-Uni et la France, depuis nos bureaux à Londres et à Paris. Nous implémentons des stratégies de création de valeur et d’arbitrages sur le bureau, le résidentiel, le commerce et la logistique. BauMont Real Estate Capital a deux axes principaux. Le premier est une activité focalisée sur des investissements value-add à partir d’un fonds discrétionnaire de 340 M€. Le portefeuille du véhicule est principalement constitué à date de bureaux et de résidentiel en France et au Royaume Uni. Nous avons également acquis un retail park dominant à Edinbourg. Notre deuxième activité, que je dirige, rassemble les comptes dédiés. Dans ce cadre, nous ciblons principalement des acquisitions core +. Nous avons déjà réalisé deux transactions emblématiques : la tour Ariane et la tour PB6 à La Défense. Le volume total des actifs gérés par BauMont Real Estate Capital s’élève à 1,5 Md€ aujourd’hui et nous disposons de capital levé à déployer sur les deux prochaines années.

Comment avez-vous piloté la relation avec vos locataires pendant le confinement ?

Malgré les conditions logistiques complexes, nous avons été très actifs à l’asset management. Nous avons communiqué de manière fréquente avec nos locataires et avons pu signer cinq baux majeurs sur nos actifs pendant cette période. Nous sommes principalement exposés au bureau et au résidentiel pour ce qui concerne les classes d’actifs et à des acteurs institutionnels au niveau de nos locataires. Les paiements des loyers n’ont donc pas été remis en cause. Sur le commerce nous avons adopté une position volontariste cherchant toujours à mettre en place des solutions win-win.

Vous venez de signer un nouveau bail avec EDF dans la tour PB6. Comment se sont déroulées les négociations ?

Les équipes d’EDF avaient décidé de réduire leurs espaces dans la tour depuis plusieurs mois et la crise sanitaire a conforté cette volonté. Le nouveau bail de 12 ans fermes porte sur environ 38 000 m². Les surfaces libérées feront l’objet d’une rénovation qui s’inscrit dans un programme de valorisation des espaces communs et des services. Dans nos opérations, nous travaillons sur la taille des auditoriums, l’implantation d’offres de sport et de bien-être dans des espaces flexibles, l’aménagement de lieux de restauration pouvant être utilisées pendant le reste de la journée, la configuration de salles de réunion hyperconnectées… Nous réfléchissons à déployer une partie de ces services dans les étages hauts de la tour qui offrent une vue panoramique à couper le souffle.

"Nous avons noté une accélération de quatre tendances structurelles majeures"

Quelles sont vos convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers français compte tenu de la crise sanitaire ?

Cette crise sanitaire est anxiogène et très disruptive. Nous savons qu’elle va engendrer une crise économique dont les contours se dessinent à peine. En dehors du QCA, la demande placée et les volumes d’investissements ont quasiment été mis à l’arrêt au cours du deuxième trimestre. En parallèle, nous avons noté une accélération de quatre tendances structurelles majeures : le recours au télétravail dont les avantages et les inconvénients ont été mis en lumière pendant le confinement, le développement du e-commerce, l’attention plus importante accordée aux notions de santé et de bien-être, le retour en force du local dans l’alimentation et dans les déplacements.

Concernant les classes d’actifs, le bureau est un secteur qui devrait connaître une mutation accélérée en termes d’utilisation, ce qui pourrait avoir un impact sur la demande future... L’ascension des valeurs résidentielles devrait faire une pause mais le déficit structurel d’habitation devrait soutenir les valeurs. La logistique, y compris celle du dernier kilomètre, apparait comme le secteur gagnant de la crise sanitaire. A contrario, le commerce est en souffrance. Des formats comme les retail parks s’en sortiront mieux que d’autres. L’hôtellerie va traverser une période prolongée en sous activité qui mènera surement à des transactions de consolidation. 

Quelles évolutions anticipez-vous dans le secteur des bureaux ?

Nous observons des tendances divergentes. La demande placée devrait baisser au cours des prochains mois. Les recherches qui étaient guidées par l’attraction et la rétention des talents avant la crise sanitaire devront s’adapter à la situation financière des entreprises et à l’utilisation de l’espace tenant compte de l’évolution de la nécessité de distanciation sociale et du télétravail.  Plus particulièrement, les règles sanitaires imposées au cours des dernières semaines pourraient inverser le mouvement de densification des bureaux et marquer le retour des bureaux cloisonnés et plus espacés. Les usages vont continuer à évoluer avec, par exemple, une montée en puissance prévisible des demandes de douches et de parcs à vélos dans les immeubles.

"Les écarts de rentabilités entre la logistique du dernier kilomètre prime et les retail parks vont évoluer de manière à pouvoir offrir des opportunités d’arbitrage et de reconversion en activité logistique"

Dans ces conditions, quelle est votre thèse d'investissement en France ?

Ce n’est pas la première crise traversée par les associés de BauMont Real Estate Capital. Nous avons tous investi et géré des immeubles à travers les cycles. De plus, notre agilité et notre indépendance nous permettent de saisir les opportunités. Nous avons observé un regain des conversations off market depuis le début du confinement. La restauration de la prime de risque locative va élargir notre champ d’action. Le bureau reste notre cœur de cible et nous continuons à analyser des dossiers en résidentiel. La compétition est un peu trop intense en logistique. Pour autant, BauMont va étudier des opportunités de développement dans le domaine de la grande logistique et de la logistique du dernier kilomètre dans lesquels l’équipe à une grande expérience. En commerce, nous étudierons les sujets au cas par cas en quête de valeurs ajustées. Par ailleurs, les écarts de rentabilités entre la logistique du dernier kilomètre prime et les retail parks vont évoluer de manière à pouvoir offrir des opportunités d’arbitrage et de reconversion en activité logistique. En parallèle, nous analysons des investissements en hôtellerie détenus par des vendeurs motivés. Nous déployons principalement des stratégies d’investissements value-added et opportunistes. Nous étudions actuellement des opérations dont la taille oscille entre 20 M€ et plus de 700 M€.

Concernant l’effet de levier de la dette, nous pouvions monter jusqu’à 65 % avant la crise. Les banques sont plus prudentes aujourd’hui et syndiquent ou organisent des clubs, de sorte que nous nous attendons à des effets de levier futures réduits à 50 % de LTV sur les opérations value-added et sans effet de levier pour les investissements opportunistes. Quant à la performance, les retours sur investissement pourraient légèrement progresser. Nous avons vu des opérations value-added ne pas se réaliser ces dernières semaines à cause du prix demandé, d’autres mises en pause et certaines conclues avec des décotes comprises entre 15 et 30 % par rapport aux valeurs pré-pandémie. A l’inverse, l’appétit des investisseurs pour les actifs les plus core reste marqué. Nous avons donc d’une part une restauration de la prime de risque et, d’autre part, un mouvement de « flight to quality ».

La Défense reste-t-elle un marché géographique cible pour BauMont ?

Beaucoup de m² seront livrés dans les prochains mois dans le périmètre du quartier d’affaires. Mais ce n’est pas la première fois que La Défense devra faire face à ce genre de situation, surtout que le taux de vacance se situe actuellement à un niveau historiquement bas. En parallèle, peu de grandes transactions ont été enregistrées l’année dernière sur ce marché mais deux ont déjà été actées cette année sur des durées longues : le BEFA de Total sur The Link et EDF sur PB6. L’offre de services et de commerces est pour sa part en plein renouvellement avec les programmes Table Square et Oxygen par exemple. N’oublions pas non plus les projets ambitieux de Paris La Défense comme la valorisation de volumes sous-dalle. Enfin, le prolongement du RER E et la mise en service de la ligne 15 du Grand Paris Express renforceront l’accessibilité du quartier. Nous sommes donc vigilants mais confiants dans l’avenir de La Défense.

Quelles sont vos ambitions en France ?

L’Hexagone et le Royaume-Uni restent nos deux pays cibles principaux. Nous nous attendons à beaucoup travailler au cours des mois à venir pour saisir les opportunités qui se présenteront. Nous disposons d’une grande capacité d’investissement et nous nous attendons à ce que les transformations structurelles attendues sur le marché français aient des conséquences financières importantes pour les acteurs du marché et nous donnent l’opportunité de déployer ce capital.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)