Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise, une équation à plusieurs inconnues

-48 %. Voilà l’ampleur des dégâts pour le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise au deuxième trimestre selon les données rassemblées par Knight Frank France. "L’assouplissement des mesures de distanciation sociale et le début de redressement de l’activité économique ne se sont pas encore traduits par un rebond des investissements en immobilier d’entreprise, en forte baisse au 2e trimestre 2020, détaille Matthieu Garreaud, co-directeur du département investissement. 4,2 milliards d’euros ont en effet été investis en France lors des trois derniers mois, soit une chute de 38 % par rapport au trimestre précédent et de 48 % par rapport au 2e trimestre 2019." Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, les volumes investis en France s’élèvent à 11 milliards d’euros. En baisse de 15 % sur un an, ils sont tout de même supérieurs de 29 % à la moyenne des dix dernières années grâce à un 1er trimestre record et à la finalisation de quelques grandes opérations initiées avant le confinement.

Moins de soutien des grandes transactions

Le creux d’activité du 2e trimestre 2020 s’est traduit par la chute du nombre total de transactions (280, toutes tailles confondues au 1er semestre 2020 contre 380 à la même période l’an passé) et un nombre restreint de grandes opérations. Après les 18 de plus de 100 millions d’euros enregistrées au 1er trimestre, seules 10 ont été finalisées ces trois derniers mois qui représentent au total 2,5 milliards d’euros. En outre, 45 % de ce montant correspondent à l’acquisition par Crédit Agricole Assurances et La Française de 54,2 % des parts d’un portefeuille de cinq centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Peu d’autres transactions d’envergure ont été signées au 2e trimestre. "Le marché de l’investissement a provisoirement perdu son moteur, en particulier en Ile-de-France où seules 9 opérations supérieures à 100 millions d’euros ont été signées au cours des trois derniers mois", souligne Antoine Grignon, co-directeur du département investissement de Knight Frank France. Les montants investis en région parisienne s’en ressentent, s’élevant à 7,8 milliards d’euros sur l’ensemble du 1er semestre 2020, toutes tailles d’opérations confondues, contre 10,2 milliards au 1er semestre 2019 (-24 %). En revanche, les volumes augmentent de 18 % en province, gonflés par d’importantes cessions de plateformes logistiques au 1er trimestre et par la vente des parts de centres d’URW au 2e trimestre. Néanmoins, l’activité y a fortement ralenti sur le segment des bureaux. Reste maintenant à savoir à quoi faut-il s’attendre pour les prochains mois.

Des interrogations pour les mois à venir

Les investisseurs sont aujourd’hui plus prudents et plus sélectifs. Le flou entourant l’avenir du marché locatif est l’une des interrogations du moment, l’accélération de changements structurels (télétravail, e-commerce, RSE, etc.) conduisant à repenser les modèles traditionnels sur lesquels bureaux et commerces se sont appuyés durant des décennies. "La crise sanitaire pose également des questions de plus court terme, comme celle de la solidité des locataires, amenant les investisseurs à privilégier les secteurs les plus liquides et ceux dont les profils d’utilisateurs sont les plus variés. Sur le segment des bureaux, cette situation joue en faveur du marché parisien, où la demande des entreprises reste mieux orientée que dans d’autres marchés et où le niveau moins élevé des taux de vacance permet d’envisager une correction modeste des valeurs locatives",analyse Matthieu Garreaud.

Hors de Paris, les bureaux neufs, sécurisés par des baux longs et biens reliés aux transports en commun sont également privilégiés, au détriment des biens les plus risqués. "Après une année 2019 très dynamique, les futurs hubs du Grand Paris devraient suivre la tendance générale et enregistrer une baisse des volumes investis en 2020. Le manque de visibilité allonge en effet les prises de décision et peut compliquer l’obtention de financements. Malgré cela, et en dépit des retards occasionnés par la crise sanitaire, de grandes opérations ont récemment été actées ou sont sur le point de l’être, montrant que le projet de Grand Paris reste un moteur essentiel de l’attractivité de l’Ile-de-France sur le long terme", poursuit Matthieu Garreaud.

Les cartes rebattues entre investisseurs domestiques et étrangers

Le durcissement des conditions de financement est une autre préoccupation majeure. Si aucun type de produit n’est véritablement épargné, la défiance des banques est plus marquée s’agissant des biens core + et value-add. Cette dégradation, couplée au manque de visibilité sur les marchés locatifs et le repricing des actifs, peut retarder, voire empêcher, la finalisation des transactions. Elle limite aussi les volumes engagés par des investisseurs étrangers. Avant le déclenchement de la crise sanitaire, ces derniers représentaient ainsi près de la moitié de l’activité sur le marché des biens à revaloriser. Depuis la fin du 1er trimestre 2020, ils n’ont par ailleurs été à l’origine que d’un nombre très réduit d’acquisitions d’actifs prime, même si quelques grandes opérations sont en cours de finalisation.

Si la France continue d’occuper une place centrale dans les stratégies d’investissement transfrontalier, ce recul des acteurs étrangers augmente mécaniquement la part des investisseurs français, passée de 56 % en 2019 à près de 60 % au 1er semestre 2020. Les OPCI/SCPI et les assureurs ont signé la grande majorité des opérations significatives des trois derniers mois, sur le segment des bureaux (« Influence 2 » à Saint-Ouen acquis par BNP Reim, « L’Olympe » à Saint-Denis acquis par Unofi, etc.) comme sur celui des commerces (portefeuille URW, portefeuille Monoprix, etc.). La domination des Français devrait se confirmer au 2nd semestre, même s’il faudra suivre avec attention l’évolution des niveaux de collecte. Celle des SCPI a ralenti à partir de la fin du 1er trimestre avant de retrouver un peu d’allant au mois de mai, tandis que celle de l’assurance-vie est négative depuis le mois de mars

Des lendemains qui chantent ?

"Le rebond de l’activité devrait s’amorcer au 3e trimestre puis s’amplifier au 4e trimestre, qui est traditionnellement la période la plus animée de l’année. Ce scénario optimiste s’appuie sur l’analyse des opérations en cours de cession, et sur des indicateurs sanitaires et macro-économiques plutôt encourageants", avance Antoine Grignon. Surtout, le compartiment immobilier conserve son statut de valeur refuge malgré les nombreuses interrogations que se posent les investisseurs. "Contrastant avec la volatilité des marchés financiers, la correction limitée des taux de rendement prime et un spread toujours largement positif permettent aux investisseurs de se projeter dans l’après-Covid malgré les risques liés à la crise sanitaire, conclut Antoine Grignon. Ne relativisons pas la force du coup porté par le coronavirus au marché français de l’investissement : au-delà de la chute des montants engagés, certaines certitudes sont ébranlées et le monde est pour partie à réinventer. Mais les fondamentaux restent solides et permettent d’envisager un retour assez rapide à meilleure fortune." Réponse définitive dans quelques mois.

Par François Perrigault (@fperrigault)