D. Maixandeau (Groupe Maixandeau) : "Nous espérons doubler la taille de notre patrimoine d’ici trois ans"

Décideurs. Que représente le groupe Maixandeau ?

Didier Maixandeau. Le groupe, baptisé initialement Comptoir des Pyrites, a été fondé par mon père en 1959 pour opérer dans le négoce de minerais et de matières premières. Cette activité s’appuyait notamment sur une base immobilière. A partir de 1996, des investissements à titre patrimonial ont commencé à être réalisés. L’activité initiale a été arrêtée et le groupe Maixandeau est ainsi devenu une foncière à part entière. Pour ma part, j’ai rejoint l’aventure familiale en 2001 après avoir fait une partie de ma carrière dans les banques en fusion-acquisition. Au cours des dernières années, nous avons réalisé un certain nombre d’arbitrages afin de recentrer notre patrimoine sur des actifs d’immobilier d’entreprise a rendement. A ce jour, notre patrimoine est ainsi constitué d’une dizaine de lignes valorisées à 40 M€ environ qui se répartissent de manière équilibrée entre du bureau, de la logistique, des locaux d’activités et du commerce.

Outre une homogénéisation de notre patrimoine, les ventes ont également permis de libérer des fonds propres. Nous disposons donc d’une capacité d’investissement de plus de 40 M€ et sommes actuellement en phase active d’investissement. Pour concrétiser cette stratégie, nous avons recruté en début d’année François Banfi au poste de directeur des investissements et de l’asset management.

Quelle est votre thèse d’investissement ?

Nous continuons à regarder différentes classes d’actifs et n’avons pas de typologie particulière au niveau des opérations cibles tant qu’il s’agit d’immobilier d’entreprise. Nous pouvons acquérir des actifs matures nécessitant peu de gestion, comme ce fut le cas récemment avec l’acquisition d’un entrepôt de 6 450 m² loué à Iron Mountain dans le cadre d’un bail ferme de longue durée, mais également des sujets value-added nécessitant de travailler l’état locatif, le bâtiment… Nous privilégions les relations de gré à gré plutôt que les ventes aux enchères. Nous sommes agiles et capables d’analyser et de faire une offre en l’espace de quelques jours. Nous sommes plutôt investis en région parisienne mais nous regardons aussi les grandes agglomérations en Province. Plus que la localisation, nous étudions surtout la capacité de relocation d’un actif en cas de départ du locataire pour décider ou non de faire une proposition d’achat. La taille unitaire de nos opérations varie généralement entre 1 et 10 M€. Le ratio LTV moyen tourne autour de 75 % mais ce n’est pas un chiffre magique et nous finançons le prix d’acquisition avec l’ambition de bénéficier d’une création de valeur. C’est cette stratégie qui nous a motivé à acquérir en début d’année quatre galeries commerciales avec De Watou auprès de Swiss Life Asset Managers France

Quels sont vos objectifs à moyen terme ?

Nous espérons doubler la taille de notre patrimoine d’ici trois ans. Pour ce faire, nous regardons des acquisitions unitaires ou de portefeuilles et n’excluons pas des acquisitions de sociétés. Nous ambitionnons de réaliser des co-investissements comme celui réalisé avec De Watou. L’objectif n’est pas de partager le risque mais plutôt de mettre en commun nos expertises et de créer des synergies avec des partenaires de confiance. Nous avons déjà identifié quelques acteurs correspondant à ce profil, et avons plusieurs dossiers en cours d’étude qui devraient se concrétiser dans les semaines et mois à venir par de nouvelles acquisitions.

Notre plus grande force est d’être une foncière privée disposant ainsi d’une liberté dans ses choix de coopération et d’investissement, avec des processus décisionnels très courts, et qui contrairement aux foncières cotées ou régulées n’a pas d’obligation d’investir alors que le marché ne s’y prête pas.

Propos recueillis par François Perrigault (@fperrigault)