De même que les marchés financiers ont subi de plein fouet la crise sanitaire, l’immobilier n’a pas été davantage épargné. Certains secteurs ont néanmoins tiré leur épingle du jeu. Entre autres, l’immobilier résidentiel et l’immobilier logistique.
Immobilier : état des lieux d'un actif résilient
Les Notaires de France1 restent prudents avant de tirer des conclusions trop hâtives. S’ils observent depuis février 2020 une inflexion des transactions de logements anciens, un effet de rattrapage d’ampleur est constaté au sortir du premier confinement, avec "une très forte activité jusqu’à miaoût".
Immobilier résidentiel, toujours une valeur sûre
La crise sanitaire a mis sur pause de nombreuses transactions mais n’a finalement "pas été suffisamment durable pour impacter significativement les mentalités et donc les prix". Les Notaires de France ajoutent que « seules des conséquences économiques majeures et persistantes seraient susceptibles de le faire ».
"En attendant un retour à la normale, l’immobilier résidentiel a démontré sa résilience"
L’incertitude plane, donc. En attendant un retour à la normale, l’immobilier résidentiel a démontré sa résilience. Celle-ci s’explique essentiellement par l’existence d’"un marché d’utilisateurs". Mais, si la demande est en effet nettement supérieure à l’offre, cette dernière reste en pénurie. À Paris par exemple, elle se chiffre à cinq acquéreurs pour un vendeur, alors qu’elle était avant la crise de dix pour un. De plus, la demande structurelle est continuellement en augmentation (face à une offre insuffisante) compte tenu des évolutions sociodémographiques (vieillissement de la population, croissance de la population et du nombre de ménages…).
L'immobilier logistique, la valeur montante ?
Une autre classe d’actifs a été mise sous le feu des projecteurs durant la crise. L’essor du e-commerce favorisé par le confinement a attiré l’attention de nombreux investisseurs, qui se sont dirigés vers les entrepôts, hangars ou plateformes acheminant les produits commandés sur Internet. Si elle ne sonne "pas très glamour", selon les mots de Rémy Bourgeon, fondateur de la société de gestion Alderan, la logistique ressemble beaucoup au résidentiel sur un point : "Tous deux ont une résilience de nécessité : nous aurons toujours besoin de nous loger et de consommer, particulièrement des produits acheminés au plus près de notre lieu d’habitat ou de travail." La grande différence ? La structure des bâtiments. Les entrepôts n’ont rien à voir avec les pierres de taille au cœur des villes, mais le fondateur d’Alderan souligne qu’une sophistication des entrepôts est en vue avec une construction en volume ; une nouvelle génération à étages a vu le jour, par exemple à Gennevilliers. Ainsi, en raison de la rareté du foncier et des contraintes administratives accrues depuis la crise, "une sophistication des bâtiments de logistique à proximité des grandes villes est à prévoir. Ce qui entraînera des coûts supplémentaires". Cette classe d’actifs a en tout cas elle aussi fait la preuve de sa résilience. L’Association française de l’immobilier logistique (Afilog), qui représente les acteurs du secteur, a réalisé plusieurs sondages2 auprès de ses adhérents. Ces derniers "confirment globalement leur confiance envers la capacité générale du dispositif logistique français à faire face à la crise". Les deux problèmes majeurs les plus cités sont le rallongement des délais administratifs, notamment des permis de construire, et la gestion du personnel, plus ardue en période de confinement (absence, télétravail). La crise sanitaire a révélé certaines tendances, et parmi elles l’adaptation particulièrement efficace du résidentiel et de la logistique. Reste à savoir comment ces classes d’actifs évolueront.
Émilie Zana
1. Note de conjoncture immobilière des Notaires de France, n° 49/Octobre 2020
2. Impacts de la crise sanitaire et du confinement sur les adhérents d’Afilog, sondage 1 sur l’activité au mois de mars 2020, sondage 2 pour avril, sondage 3 pour mai
