Le fonds développement Batipart vient d’acquérir le 28-34 rue du Château-des-Rentiers à Paris 13e. Thomas Camus, directeur général développement de Batipart, explique comment il compte créer de la valeur sur cette opération avec ses équipes et fait le point sur sa stratégie.
T. Camus : "Batipart, ACM, Covéa et BNP Paribas Cardif vont continuer les investissements dans des opérations de développement"
Décideurs. Pourquoi EQT Real Estate vous a vendu l’opération du 28-34 rue du Château-des-Rentiers alors que la société suédoise prévoyait de valoriser ce site ? Et comment comptez-vous créer vous-même de la valeur ?
Thomas Camus. EQT Real Estate avait acquis cet actif fin 2017 avec l’intention de mener un projet de valorisation. Ce dernier nécessitait l’éviction de l’ensemble des locataires, y compris sur la partie infrastructures du bâtiment. EQT a obtenu le permis de construire mais n’a pas pu mener les évictions comme prévu. Cette difficulté, couplée avec le déclenchement de la crise sanitaire au printemps 2020, a conduit la société à arbitrer l’actif. Nous nous sommes positionnés car l’immeuble dispose de solides fondamentaux et nous estimons pouvoir créer de la valeur en le réhabilitant tout en revoyant à la baisse la zone d’intervention des travaux par rapport au projet imaginé initialement par EQT. Nous allons déposer une demande d’autorisation administrative de travaux et nous avons déjà commencé les travaux sur les parties qui ne la nécessitent pas. Nous espérons achever le chantier d’ici deux ans. La commercialisation sera menée en parallèle, sachant que nous nous positionnerons à des valeurs locatives raisonnables. Nous arbitrerons l’actif une fois la création de valeur cristallisée.
Quelles sont les autres opérations engagées par le fonds de développement Batipart à date et quels sont leurs états d’avancement ?
Nous avons démarré l’activité du fonds en 2018 avec deux opérations à Malakoff. La première était un sale and leaseback avec Safran que nous avions remporté avec GA Smart Building. Elle a été cédée l’été dernier à La Française. La deuxième, baptisée "Wellcome", est en cours. Nous avons remembré différents terrains, déposé un permis de construire pour développer 14 000 m² de bureaux et lancé les travaux l’été dernier après plusieurs mois de démolition. La pré-commercialisation commence. Nous avons engagé une troisième opération à Gentilly, non loin de la mairie. L’immeuble a été acquis auprès d’un investisseur institutionnel. Après le départ de son locataire actuel dans deux mois, il devrait être démoli pour y réaliser un immeuble neuf de 18 000 m² de bureaux. Le dépôt du permis de construire est imminent et nous visons une livraison à horizon trois ans, nous travaillons avec Axe Promotion sur ce projet. En parallèle, nous développons l’opération "MurMure", projet lauréat de Réinventer Paris 2 au 69 boulevard de Charonne à Paris 11e. En lieu et place de l’ancien poste de transformation Enedis de 1929, nous allons créer un complexe de plus de 9 000 m² dédié à la production sonore et musicale. Nous avons obtenu le permis de construire et signé le bail à construction de 50 ans. Nous envisageons de démarrer la phase de démolition-curage de l’existant au premier trimestre. Le site devrait pouvoir ouvrir d’ici trois ans. Enfin, nous sommes en train de finaliser l’acquisition d’une nouvelle opération et une seconde est quasiment sécurisée. Toutes deux sont localisées à Paris intra-muros.
"En l’espace de trois ans, nous avons investi dans des actifs dont la valeur combinée atteint 1 Md€ avec un effet de levier de la dette de 50 %."
Comment votre stratégie d’investissement et de développement évolue au regard du contexte actuel ?
Nous souhaitions intervenir à Paris dès le lancement du véhicule en 2018. Mais le niveau des valeurs nous a amené à privilégier des opportunités plus créatrices de valeur en périphérie de la capitale. Aujourd’hui, compte tenu des perturbations rencontrées par le marché, nous sentons qu’un recentrage sur Paris redevient possible. Nous privilégions des opérations value-added avec l’ambition de fabriquer des immeubles de grande qualité qui s’adressent à des locataires de long terme. Nous ciblons des sujets dont la taille est au minimum de 50 M€ en dépense totale. En l’espace de trois ans, nous avons investi dans des actifs dont la valeur combinée atteint 1 Md€ avec un effet de levier de la dette de 50 %. Nous pensions initialement déployer cette capacité d’investissement sur une durée de 5 à 7 ans.
Quelles sont vos ambitions pour les mois à venir ?
Batipart et ses partenaires ACM, Covéa et BNP Paribas Cardif vont poursuivre leurs investissements dans des opérations de développement. Nous sommes en train de préparer un second tour de table dans des conditions similaires au premier mais sans objectif absolu de volume. Notre ambition reste avant tout de créer de la valeur. Nous devons donc être sélectifs pour ne pas faire d’erreur dans un marché qui reste particulièrement incertain. Le nouveau cycle immobilier qui a démarré l’été dernier devrait offrir des opportunités intéressantes. Nous sommes armés pour les saisir avec une équipe de qualité constituée depuis de nombreuses années, équipe pluridisciplinaire (acquisition, asset management, maitrise d‘ouvrage, juridique et finance) dont l’agilité est notre meilleur atout.
Propos recueillis par François Perrigault
