X. Musseau : "L’opération avec Kaufman & Broad n'est pas la seule typologie de sujets résidentiels ciblée par Hines en France"

Décideurs. Pourquoi avez-vous opté pour un accord avec Kaufman & Broad portant sur l’acquisition de plus de 500 logements pour votre premier investissement dans le résidentiel locatif en France ?

Xavier Musseau. Notre intérêt pour le résidentiel était antérieur à la crise sanitaire. Il répond à un souhait global du groupe Hines de diversifier ses lignes de produits pour répondre aux attentes de ses clients que sont les grands fonds souverains et fonds de pension. Nous sommes déjà investis sur le segment des résidences étudiantes en Grande-Bretagne, actifs en Italie dans le résidentiel… Pour notre première transaction en France, nous avons choisi de conclure un accord pionnier avec Kaufman & Broad car il s’agissait du premier portefeuille de taille significative à être proposé à des acteurs privés sur le marché – là où seuls des acteurs publics s’étaient positionnés jusqu’alors. Nous avons investi pour le compte de notre fonds core, véhicule dont la valeur du patrimoine sous gestion est supérieure à 2 Mds€ en Europe et qui cible des actifs de tailles importantes pour augmenter son exposition au logement. Ce portefeuille offre également une grande granularité car il se répartit à 55 % en Île-de-France et à 45 % dans des grandes métropoles françaises. Enfin, cette opération est résiliente car le déficit entre l’offre et la demande résidentielle va se maintenir voire s’accroître dans les années à venir en France. Notre fonds core se positionnant sur un horizon long terme et souvent supérieur à 10 ans, nous devrions bénéficier d’une croissance des valeurs dans la durée.

Vous avez évoqué le début d’une collaboration avec Kaufman & Broad à l’annonce de cette opération. Quels sont les termes de votre partenariat ?

Cet accord a été conclu grâce à une intense collaboration avec les équipes de Kaufman & Broad. A l’origine, ces huit projets étaient destinés au marché de l’accession. Hines les destinant au logement locatif, nous avons donc travaillé ensemble pour définir un cahier des charges techniques différent. Ainsi nous avons amélioré la qualité des logements en mettant un accent particulier sur l’acoustique, la qualité des revêtements, le niveau d’équipements… Sans oublier les performances environnementales avec, a minima, une certification HQE pour chaque programme. Hines s’inscrit en effet comme un investisseur long terme souhaitant offrir des logements aux meilleurs standards aux locataires qui les occuperont. Autre particularité des accords : la possibilité pour Kaufman & Broad de nous présenter d’autres dossiers de tailles similaires dans le futur. Ces opportunités pourront être saisies pour le compte du fonds Core ou d’autres mandats du groupe Hines.

"Nous étudions plus particulièrement les zones tendues en France, ce qui nous permet d’élargir notre horizon géographique"

Hines France a constitué une équipe dédiée au résidentiel. Comment est-elle organisée ?

L’opération avec Kaufman & Broad ne constitue pas la seule typologie de sujets résidentiels dans laquelle nous souhaitons investir en France. Les compétences de nos équipes ont évolué, aussi bien au niveau technique qu’à l’investissement, afin que nos collaborateurs soient en mesure d’en suivre le développement puis d’en assurer l’asset management. Nous pourrions externaliser certaines tâches au besoin. Pour ce faire, nous avons recruté Julien Dunand il y a plus d’un an pour diriger l’équipe. Il a notamment été directeur des opérations hôtelières et résidences tourismes affaires chez Altarea Cogedim.  

Quels sont les critères de votre stratégie d’investissement dans le résidentiel ?

L’opération avec Kaufman & Broad marque l’inflexion de notre stratégie d’investissement vers le résidentiel. Nous allons continuer à regarder des opérations de développement pur ou bien mixte (en étant investisseur et promoteur) avec une forte connotation servicielle et de gestion. Nous nous intéressons également aux segments de l’immobilier résidentiel géré, notamment les résidences étudiantes et le coliving. Hines a par exemple lancé en 2016 en Grande-Bretagne, Aparto, un opérateur de résidences gérées, actif pour l’instant sur le segment des résidences étudiantes, qui a vocation à intervenir partout en Europe, avec une forte dimension servicielle. Concernant les profils de risques, nous sommes capables de couvrir l’ensemble du spectre. Pour les résidences étudiantes, nous nous ouvrons aux territoires bien équipés en infrastructures d’enseignement supérieur. Concernant le résidentiel en général, nous étudions plus particulièrement les zones tendues en France, ce qui nous permet d’élargir notre horizon géographique, historiquement centré sur Paris et la première couronne francilienne Ouest.

"Nous investissons dans le logement car c’est une classe d’actifs résiliente et pérenne, pas pour en faire un booster de rendement"

Quid de la taille des dossiers, de l’effet de levier de la dette et de la performance ?

Nous privilégions des dossiers dont la taille est au minimum de 50 M€. Concernant l’effet de levier de la dette, tout dépend du profil de risque. Pour le fonds core, il se situera aux environs de 30 %. BNP Paribas nous a octroyé par exemple un financement équivalent à 30 % de LTV sur l’opération avec Kaufman & Broad. Cette dernière est core du fait de sa granularité et du déséquilibre entre l’offre et la demande résidentielle qui réduisent fortement le risque locatif. Pour des opérations value-add, nous rechercherons des effets de levier de la dette mesurés compte tenu du contexte de marché, entre 50 et 55 %. Dernier point, nous investissons dans le logement car c’est une classe d’actifs résiliente et pérenne, pas pour en faire un booster de rendement.

Quelles sont vos ambitions à moyen terme dans le résidentiel français ?

Le marché est compétitif mais nous souhaitons faire partie des investisseurs pionniers. Compte tenu du contexte, nous espérons que le résidentiel et la logistique représenteront 25 % de notre portefeuille à horizon 3 ans en France. Mais cela ne signifie pas que nous allons réduire notre volume d’actifs de bureaux sous gestion. Notre objectif est, en effet, de poursuivre notre activité d’investisseur et de développeur dans le tertiaire en y adjoignant le résidentiel et la logistique dans une logique de porosité et de mixité de plus en plus grande entre les classes d’actifs.

Propos recueillis par François Perrigault