S. Perron : "Foncière Magellan vise 3 Mds€ d’actifs sous gestion hors croissance externe à horizon 2025"

Décideurs. Quels enseignements avez-vous tiré de l’année 2020 ?

Steven Perron. L’année 2020 a été source de questionnement, d’interrogations, de craintes et d’inquiétude pour toutes les sociétés de gestion de portefeuilles. Nous avons finalement constaté qu’il y avait toujours autant de liquidités fléchées vers l’immobilier, ce secteur restant une valeur refuge pour les investisseurs. Après le premier confinement, cette confiance s’est matérialisée avec un niveau de collecte conséquent entre juin et octobre. L’activité s’est arrêtée pendant les quinze premiers du deuxième confinement puis a redémarré à la mi-novembre après les annonces sur la mise au point de vaccins contre la Covid-19. En définitif, le niveau de collecte de 2020 a été stable par rapport à celui de 2019. Les levées de fonds auprès des institutionnels ont également été actives.

Nous avons ainsi pu signer plus de 240 M€ d’engagements (ndlr : acquisitions et promesses) l’an passé. Nous nous sommes positionnés sur des dossiers en off market, ce qui nous a permis de trouver et sourcer autant d’actifs voire plus qu’en 2019. Nous avons mis l’accent sur le value-add, segment que nous travaillions déjà auparavant, tout en poursuivant nos investissements sur les actifs core en régions. Nous avons également créé de nouveaux véhicules comme le FPCI Immoval, un fonds dédié au renouvellement urbain en régions qui cible un volume d’investissement de 100 M€. En parallèle, nos équipes se sont fortement mobilisées avec le télétravail. Notre taux de recouvrement a atteint 98 % en 2020 et nous avons reçu peu de demandes d’aménagement. Notre portefeuille a donc montré sa résilience.

"Nous avons élaboré de nouvelles offres pour nous développer sur le segment résidentiel"

Quelles sont vos convictions concernant l'évolution des marchés immobiliers ?

Les immeubles de bureaux core, aux dernières normes environnementales et situés en régions ont montré leur robustesse l’an dernier. Ils restent naturellement notre cœur de cible. Nous travaillerons en parallèle des actifs qui nécessitent un travail d’asset management pour aller chercher du rendement. Foncière Magellan regarde aussi les ensembles tertiaires parisiens, notamment avec son OPPCI Immo 18 qui a signé deux actifs core dans le QCA l’an passé. Nous croyons donc toujours dans le bureau et nous travaillons sur le développement d’une offre de services complète pour répondre aux attentes des utilisateurs et tenir compte des évolutions induites par le télétravail.

Sur la partie activités-logistiques, nous sommes actifs depuis 2015 en privilégiant des parcs obsolètes que nous retravaillons. Cette politique porte ses fruits comme le montre la cession avec Harbert Management Corporation de quatre parcs d’activités à un investisseur international en 2020. Nous allons poursuivre dans cette voie. Le parc immobilier de locaux d’activités en France est très largement composé d’actifs vieillissants qui ont besoin de se réinventer et d’intégrer les évolutions majeures à l’œuvre : nouveaux modes de travail et de vie, essor du e-commerce et de la logistique urbaine… Ils représentent un véritable gisement d’opportunités et une source de création de valeur.

Enfin, nous avons élaboré de nouvelles offres l’année dernière pour nous développer sur le segment résidentiel. Nous avons ainsi lancé avec Olifan Group un fonds dédié au coliving. Dans le cadre de cette stratégie, nous avons une approche multi-exploitants et viserons un volume d’investissements de 100 M€ en privilégiant les petites unités proposant une qualité de services premium. En parallèle, nous avons finalisé la création d’un OPPCI institutionnel à la demande du monde mutualiste pour répondre à la problématique de logements des agents publics, notamment dans les zones tendues. Dernier point à souligner, nous nous développons sur le résidentiel géré grâce notamment à la prise de participation de Magellim au capital d’A Plus Finance, acteur établit dans les résidences services seniors.

Quid des commerces et de l’hôtellerie ?

Foncière Magellan gère quelques actifs de commerce alimentaire qui ont bien résisté l’année dernière mais nous attendons d’avoir plus de visibilité sur l’évolution de ce secteur économique avant de décider éventuellement de nous développer sur cette classe d’actifs. Concernant l’hôtellerie, des fonds de retournement ont déjà pris position sur le secteur. Nous l’observons avec attention mais ce n’est pas un sujet d’actualité pour le moment.

"Nous nous sommes engagés dans une démarche de labellisation ISR de trois de nos fonds"

Comment intégrez-vous la dimension RSE dans votre stratégie ?

Toutes nos équipes sont mobilisées autour de cet enjeu phare. Nous avons d’ailleurs récemment recruté une responsable RSE et innovation, ce qui nous aide à structurer notre démarche. Sur l’aspect environnemental, notre portefeuille est globalement jeune avec 80 % de nos actifs gérés qui sont à minima en ligne avec la RT-2012. Nous avons mis en place cette année une grille d’analyse de nos acquisitions comportant plus de 83 critères dans l’optique de nous constituer un patrimoine d’actifs immobiliers performants énergétiquement et propice au bien-être de nos locataires.

Et notre stratégie d’asset management intègre désormais également ces préoccupations. Nous rénovons ainsi par exemple un business park de 10 hectares et 34 bâtiments à Vénissieux depuis 2019 avec la société Patriarca et Omnès Capital. Le premier bâtiment pilote a obtenu le label Breeam in Use niveau Excellent. Onze immeubles sont actuellement en cours de rénovation sur un modèle identique. Cette phase de rénovation, effectuée en site occupé, sera achevée d’ici 24 mois permettant une baisse consommation de plus de 30 %.

Autre point à souligner, nous nous sommes engagés dans une démarche de labellisation ISR de trois de nos fonds : la SCPI Foncière des Praticiens dédiée à l’immobilier de santé qui a déjà le statut de fonds de partage ; notre FPI consacré au coliving qui permettra de restructurer des actifs et démocratiser l’accès au résidentiel ; notre OPPCI centré sur le logement des fonctionnaires qui aura un impact social. Nous espérons obtenir les labels à horizon avril-juin 2021.

Quelles sont les ambitions à court et moyen termes de Foncière Magellan ?

Notre pipeline d’opportunités reste fourni mais nous serons prudents, guettant avec attention les éventuels reflux de la crise économique. 2021 sera donc une année de vigilance. Toutefois, nous continuerons à recruter avec 7 embauches programmées au premier semestre et à développer de nouveaux véhicules pour répondre aux attentes des investisseurs. A horizon 2025, nous visons 3 Mds€ d’actifs sous gestion hors croissance externe. Nous resterons majoritairement investis en bureaux, souhaitons monter à 20 % d’exposition sur les locaux d’activités et nous diversifier fortement dans le résidentiel.

Propos recueillis par François Perrigault