Immobilier de bureau. À Paris, le quartier central des affaires ne connaît pas la crise

Un chiffre illustre à lui seul le dynamisme du marché de bureau du Quartier central des affaires parisien (QCA) : son taux de vacance, stabilisé à 2,1 % au premier trimestre 2024. La crise de l’immobilier de bureau a illustré que la localisation reste un paramètre clé, et que des locaux bien placés constituent un argument efficace pour faire renouer les employés avec le présentiel. Entrent bien entendu en compte les questions de transport, mais aussi la qualité de vie générale et les prestations qu’offrent les arrondissements du centre de Paris.

Des loyers records

Résultat de cette attractivité, les loyers pour les actifs ultraprimes s’envolent. La barre symbolique des 1 000 euros le mètre carré est désormais régulièrement franchie pour des biens très centraux de grande qualité. Selon JLL, le loyer prime du QCA de Paris s’établit désormais à 1 010 euros le mètre carré au premier trimestre 2024. Parmi les opérations marquantes de ces derniers mois, citons la banque d’affaires Scalene Partners, qui a loué en début d’année 440 mètres carrés au 11 rue Saint Florentin, dans un immeuble complètement rénové. En février, c’est Channel qui signait un BEFA pour les 8 000 mètres carrés de l’immeuble Primopera, situé au 30 boulevard des Italiens dans le 9e arrondissement. Repris à la fin 2023 par un fonds d’investissement auquel participent le Crédit Suisse, Redblue et CF Invest, le 12 rue de la Paix a été lui totalement restructuré et accueillera les bureaux du cabinet d’avocats Taylor Wessing. Résultat de cette rénovation et de la forte demande, les loyers s’envolent, passant de 450 euros le mètre carré en 2019 à plus de 1000 euros aujourd’hui.

"La hausse du loyer prime est alimentée par l’appétit des entreprises du luxe et de la finance, à l’origine de 58 % des transactions réalisées en 2023 dans Paris, toutes surfaces confondues, à des valeurs supérieures à 900 euros le mètre carré, et de 44 % des opérations en 2024" déclare Guillaume Raquillet, directeur d’agence chez Knight Frank. Cette tendance haussière se répercute sur le reste du marché, de plus en plus d’actifs entrant dans le club restreint des 900 euros du mètre carré.

Un marché parisien en forme

Si le QCA attire tous les regards, le reste de la capitale n’a pas à rougir. Prise dans son ensemble, la ville affiche un taux de vacance de 4,2 % et un loyer moyen approchant les 420 euros le mètre carré, bien plus que les loyers primes des autres grandes métropoles françaises.

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La dynamique générale est à la hausse, en particulier dans les 10e (+11 % sur un an) et 13e arrondissement (+17 % sur un an). Parmi les quartiers ayant le vent en poupe figurent aussi les 5e, 6e et 7e arrondissements, ainsi que le 12e. « Mauvais élève », le nord-est de Paris (18e, 19e et 20e) connaît en revanche des hausses bien plus faibles, et surtout un taux de vacance de 11,3 %, bien plus élevé que la moyenne parisienne et similaire à celui de la petite ceinture.

Des tensions qui risquent de durer

L’avenir immédiat ne semble pas receler de changements majeurs pour la capitale : crise du financement oblige, bien peu de constructions neuves sont prévues. De plus, l’instauration du PLU bioclimatique (qui vise à rendre Paris plus vert et plus solidaire), attendue finalement d’ici à la fin de l’année, n’aidera probablement pas à alléger les tensions, bien au contraire. En effet, ce nouveau PLU prévoit d’assurer une mixité des usages en imposant une servitude de « mixité fonctionnelle » sur les bâtiments neufs et sur l’existant lors de restructurations lourdes, extensions, surélévations ou encore de changements de destination.

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Une clause qui oblige à réserver 11 % des surfaces pour le logement, et qui s’appliquera dans le centre et dans l’ouest de la capitale, des zones déjà sujettes à une forte tension. La mairie compte cependant sur ce plan pour répartir de manière plus équilibrée les bureaux dans la capitale, en particulier pour dans le nord est parisien. Quant au pastillage, son intensification (947 bâtiments sont désignés) privilégiera les logements aux bureaux. Autant de facteurs qui ne devraient pas alléger les tensions du marché du bureau parisien : CBRE estime ainsi que les loyers primes de Paris Centre et Ouest pourraient atteindre les 1 200 euros le mètre carré !

François Arias