« De nouveaux modèles apparaissent sur le plan opérationnel avec l’externalisation de fonctions immobilières à des opérateurs spécialisés »
Entretien avec Philippe Mirmand, associé Kurt Salmon
Décideurs. Comment la fonction immobilière évolue-t-elle ?
Philippe Mirmand. La fonction immobilière a longtemps été considérée comme une fonction secondaire des entreprises. L’immobilier n’était qu’un actif comme les autres, géré par les directions « métier ». Ce qui a changé au cours des dernières années, c’est la prise de conscience que les actifs immobiliers sont très significatifs.
Ils représentent des sommes souvent considérables (parfois le premier poste du bilan), ils participent au bon fonctionnement des organisations, de par la qualité de l’environnement de travail qu’ils assurent aux collaborateurs, et ils constituent également un véritable levier de création de valeur car les économies réalisables par une gestion immobilière optimisée sont souvent très significatives : réduction des coûts d’exploitation, diminution des surfaces occupées, meilleure gestion des implantations…
Sur ces bases, les organisations publiques et privées se sont adaptées pour donner toute sa place à la fonction immobilière : sur le plan organisationnel, avec la structuration de directions immobilières, voire de sociétés foncières, puis avec l’intégration de compétences immobilières spécialisées. Sur le plan pratique, elles ont instauré des relations propriétaire/ locataire, même en interne au sein des entreprises.
Décideurs. Quel regard portez-vous sur la politique immobilière de l’État ?
P. M. L’État est un propriétaire atypique, notamment du fait de l’extraordinaire importance et de la diversité de son patrimoine et de sa valeur (près de cent milliards d’euros). La politique immobilière a globalement suivi les mêmes étapes que celles observées dans les autres organisations. L’immobilier a d’abord été la quasi-propriété des ministères et il a longtemps été très difficile d’avoir une vision consolidée du patrimoine de l’État. Les arbitrages et la gestion étaient ainsi assurés directement par les occupants. Tout a changé depuis une dizaine d’années. Plusieurs rapports ont mis en évidence les marges de progrès que l’État pouvait envisager pour dynamiser la gestion de son parc immobilier. Sur ces bases, France Domaine, nouvelle dénomination du service des Domaines, a été identifié comme l’incarnation de l’État propriétaire. Par ailleurs, des normes de performance ont été définies, des schémas directeurs immobiliers (SPSI) réalisés et des loyers internes ont été mis en place. Les bases d’une gestion optimisée sont donc posées, mais l’immensité du parc, sa complexité et la diversité des administrations utilisatrices sont des facteurs de complexité qui expliquent qu’il s’agisse d’une œuvre de longue haleine. En tout cas, il ne faut pas réduire la politique immobilière de l’État aux seules cessions, même si ce sont souvent les manifestations les plus emblématiques des réalisations menées. Des avancées très significatives ont été réalisées pour optimiser la gestion de l’immobilier de l’État.
Décideurs. Selon vous, comment les entreprises vont-elles gérer et financer la modernisation de leurs actifs ?
P. M. J’ai le sentiment que l’on entre dans une troisième phase de maturité des organisations immobilières. La première était celle de l’immobilier éclaté, non reconnu comme une fonction à part entière, la seconde a vu l’émergence de directions immobilières structurées. Aujourd’hui, de nouveaux modèles apparaissent sur le plan opérationnel avec l’externalisation de fonctions immobilières à des opérateurs spécialisés. Cela a commencé avec le facility management, mais cela s’élargit aussi aux autres fonctions immobilières. Sur le plan financier, les recours à des financements innovants de type CPE, ou à des opérations d’externalisation de murs, sont autant de montages sophistiqués qui permettent à un propriétaire de générer du cash à partir des actifs immobiliers ou de trouver les financements nécessaires à la modernisation du parc.
Décideurs. Quelle est la place de la practice Immobilier au sein du cabinet Kurt Salmon ?
P. M. L’équipe dédiée à l’immobilier au sein du cabinet regroupe une quarantaine de collaborateurs. Nos clients sont des professionnels de l’immobilier (foncières, bailleurs sociaux, opérateurs immobiliers), mais aussi des utilisateurs, publics ou privés (État, collectivités locales, établissements bancaires, industriels).
Nous intervenons sur deux types de missions : des projets de conseil en stratégie, organisation et systèmes d’information appliqués à nos clients immobiliers, et des projets à forte technicité immobilière comme les stratégies de patrimoine, les stratégies énergétiques ou encore les montages immobiliers complexes. Le cabinet est l’un des rares sur le marché à proposer une gamme de services aussi large. Nous sommes à la fois des consultants et des praticiens immobiliers.
Philippe Mirmand. La fonction immobilière a longtemps été considérée comme une fonction secondaire des entreprises. L’immobilier n’était qu’un actif comme les autres, géré par les directions « métier ». Ce qui a changé au cours des dernières années, c’est la prise de conscience que les actifs immobiliers sont très significatifs.
Ils représentent des sommes souvent considérables (parfois le premier poste du bilan), ils participent au bon fonctionnement des organisations, de par la qualité de l’environnement de travail qu’ils assurent aux collaborateurs, et ils constituent également un véritable levier de création de valeur car les économies réalisables par une gestion immobilière optimisée sont souvent très significatives : réduction des coûts d’exploitation, diminution des surfaces occupées, meilleure gestion des implantations…
Sur ces bases, les organisations publiques et privées se sont adaptées pour donner toute sa place à la fonction immobilière : sur le plan organisationnel, avec la structuration de directions immobilières, voire de sociétés foncières, puis avec l’intégration de compétences immobilières spécialisées. Sur le plan pratique, elles ont instauré des relations propriétaire/ locataire, même en interne au sein des entreprises.
Décideurs. Quel regard portez-vous sur la politique immobilière de l’État ?
P. M. L’État est un propriétaire atypique, notamment du fait de l’extraordinaire importance et de la diversité de son patrimoine et de sa valeur (près de cent milliards d’euros). La politique immobilière a globalement suivi les mêmes étapes que celles observées dans les autres organisations. L’immobilier a d’abord été la quasi-propriété des ministères et il a longtemps été très difficile d’avoir une vision consolidée du patrimoine de l’État. Les arbitrages et la gestion étaient ainsi assurés directement par les occupants. Tout a changé depuis une dizaine d’années. Plusieurs rapports ont mis en évidence les marges de progrès que l’État pouvait envisager pour dynamiser la gestion de son parc immobilier. Sur ces bases, France Domaine, nouvelle dénomination du service des Domaines, a été identifié comme l’incarnation de l’État propriétaire. Par ailleurs, des normes de performance ont été définies, des schémas directeurs immobiliers (SPSI) réalisés et des loyers internes ont été mis en place. Les bases d’une gestion optimisée sont donc posées, mais l’immensité du parc, sa complexité et la diversité des administrations utilisatrices sont des facteurs de complexité qui expliquent qu’il s’agisse d’une œuvre de longue haleine. En tout cas, il ne faut pas réduire la politique immobilière de l’État aux seules cessions, même si ce sont souvent les manifestations les plus emblématiques des réalisations menées. Des avancées très significatives ont été réalisées pour optimiser la gestion de l’immobilier de l’État.
Décideurs. Selon vous, comment les entreprises vont-elles gérer et financer la modernisation de leurs actifs ?
P. M. J’ai le sentiment que l’on entre dans une troisième phase de maturité des organisations immobilières. La première était celle de l’immobilier éclaté, non reconnu comme une fonction à part entière, la seconde a vu l’émergence de directions immobilières structurées. Aujourd’hui, de nouveaux modèles apparaissent sur le plan opérationnel avec l’externalisation de fonctions immobilières à des opérateurs spécialisés. Cela a commencé avec le facility management, mais cela s’élargit aussi aux autres fonctions immobilières. Sur le plan financier, les recours à des financements innovants de type CPE, ou à des opérations d’externalisation de murs, sont autant de montages sophistiqués qui permettent à un propriétaire de générer du cash à partir des actifs immobiliers ou de trouver les financements nécessaires à la modernisation du parc.
Décideurs. Quelle est la place de la practice Immobilier au sein du cabinet Kurt Salmon ?
P. M. L’équipe dédiée à l’immobilier au sein du cabinet regroupe une quarantaine de collaborateurs. Nos clients sont des professionnels de l’immobilier (foncières, bailleurs sociaux, opérateurs immobiliers), mais aussi des utilisateurs, publics ou privés (État, collectivités locales, établissements bancaires, industriels).
Nous intervenons sur deux types de missions : des projets de conseil en stratégie, organisation et systèmes d’information appliqués à nos clients immobiliers, et des projets à forte technicité immobilière comme les stratégies de patrimoine, les stratégies énergétiques ou encore les montages immobiliers complexes. Le cabinet est l’un des rares sur le marché à proposer une gamme de services aussi large. Nous sommes à la fois des consultants et des praticiens immobiliers.
