Pour accroître l’offre de logements intermédiaires en zones tendues, le gouvernement a souhaité assouplir le dispositif Duflot. Place donc au dispositif « Pinel ».
Le Duflot est mort, vive le Pinel !
Le gouvernement change son fusil d’épaule
Pour encourager les particuliers à participer à la construction de logements neufs, les pouvoirs publics ont adossé aux investissements immobiliers locatifs une aide fiscale leur permettant, en contrepartie des dépenses réalisées, de réduire le montant de leurs impôts sur le revenu. Depuis 1984, se sont notamment succédé, avec plus ou moins de réussite, les dispositifs Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Robien recentré et Borloo populaire, Scellier et Duflot… Mise en place en 2013, cette dernière mouture n’a cependant pas rencontré le succès escompté. Un peu moins de 40 000 logements ont, en effet, été construits en 2013 sous cette étiquette, un chiffre bien en deçà des 60 000 logements bâtis dans le cadre du dispositif Scellier en 2011. Face à un tel bilan, le gouvernement a donc décidé de réagir et d’assouplir les contraintes jusqu’ici imposées aux propriétaires (interdiction de louer à un ascendant notamment), mais aussi de donner… une nouvelle appellation au dispositif.
Le dispositif assoupli
Sur le fond, la mécanique du dispositif d’investissement locatif dit « Pinel » est dans la continuité de ce que proposait le régime « Duflot ». Le propriétaire bénéficie, en contrepartie de son investissement et de la mise en location du logement à un loyer minoré, d’une réduction d’impôt. Les conditions de ressources des locataires, de plafonds de loyers et de prix maximum au mètre carré demeurent, en outre, identiques à celles applicables dans le cadre du dispositif « Duflot. »
Ce nouveau régime se montre toutefois plus souple que le précédent en ce qu’il offre la possibilité à l’investisseur d’opter pour un engagement initial de six ou neuf ans. Une période de location qu’il pourra ensuite proroger jusqu’à douze ans, par périodes de trois ans. L’avantage fiscal est, quant à lui, modulé en fonction de la durée. Ainsi, les investisseurs bénéficient d’un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % pour un engagement de douze ans. Étant précisé que ces aménagements profitent également aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Autre bonne nouvelle pour les épargnants qui privilégient la pierre papier, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs a été portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription réalisée. Enfin, le dispositif « Pinel » trouve à s’appliquer aux propriétaires qui ont réalisé leur investissement depuis le 1er septembre 2014.
Louer un logement à ses enfants : c’est désormais possible !
Les conditions tenant à la mise en location du logement sont également assouplies, en permettant aux investisseurs
de louer leur logement à leurs descendants ou ascendants dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.
Une rentabilité retrouvée ?
Les loyers proposés dans le cadre de cet investissement locatif sont plafonnés selon cinq zones géographiques caractérisant la tension du marché du logement. La zone A bis est la plus tendue (Paris) tandis que la zone C est celle disposant d’une offre de logements suffisante. Or, un changement du zonage réalisé au coeur de l’été 2014 et passé quasiment inaperçu a « dopé » la rentabilité du dispositif « Pinel ». Les villes de Marseille, Lyon, Lille ou Montpellier ont quitté la zone B1 au profit de la zone A, permettant ainsi au propriétaire du logement d’appliquer des loyers 20 % plus élevés qu’auparavant et ainsi d’améliorer sa rentabilité.
Malgré ce coup de pouce, les avantages fiscaux que les investisseurs peuvent retirer du dispositif « Pinel » demeurent limités par le plafonnement global des niches fiscales aujourd’hui fixé à 10 000 euros. Paul-Henri de La porte du Theil, président de l’Association française de gestion financière (AFG) confirme : « En raison de la nomenclature actuelle et du plafond global de 10 000 euros, les dépenses d’investissement se retrouvent en concurrence avec des dépenses de consommation telles que le crédit d’impôt pour frais de garde de jeunes enfants. Cette situation conduit forcément à des arbitrages au détriment des investissements dans les PME ou dans le secteur du logement locatif. » En conséquence, certaines voix se sont ainsi élevées pour relever ce plafond ou créer un plafond dédié à l’investissement dans les secteurs clés de l’économie, distinct de celui réservé aux dépenses de consommation.
Pour encourager les particuliers à participer à la construction de logements neufs, les pouvoirs publics ont adossé aux investissements immobiliers locatifs une aide fiscale leur permettant, en contrepartie des dépenses réalisées, de réduire le montant de leurs impôts sur le revenu. Depuis 1984, se sont notamment succédé, avec plus ou moins de réussite, les dispositifs Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Robien recentré et Borloo populaire, Scellier et Duflot… Mise en place en 2013, cette dernière mouture n’a cependant pas rencontré le succès escompté. Un peu moins de 40 000 logements ont, en effet, été construits en 2013 sous cette étiquette, un chiffre bien en deçà des 60 000 logements bâtis dans le cadre du dispositif Scellier en 2011. Face à un tel bilan, le gouvernement a donc décidé de réagir et d’assouplir les contraintes jusqu’ici imposées aux propriétaires (interdiction de louer à un ascendant notamment), mais aussi de donner… une nouvelle appellation au dispositif.
Le dispositif assoupli
Sur le fond, la mécanique du dispositif d’investissement locatif dit « Pinel » est dans la continuité de ce que proposait le régime « Duflot ». Le propriétaire bénéficie, en contrepartie de son investissement et de la mise en location du logement à un loyer minoré, d’une réduction d’impôt. Les conditions de ressources des locataires, de plafonds de loyers et de prix maximum au mètre carré demeurent, en outre, identiques à celles applicables dans le cadre du dispositif « Duflot. »
Ce nouveau régime se montre toutefois plus souple que le précédent en ce qu’il offre la possibilité à l’investisseur d’opter pour un engagement initial de six ou neuf ans. Une période de location qu’il pourra ensuite proroger jusqu’à douze ans, par périodes de trois ans. L’avantage fiscal est, quant à lui, modulé en fonction de la durée. Ainsi, les investisseurs bénéficient d’un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % pour un engagement de douze ans. Étant précisé que ces aménagements profitent également aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Autre bonne nouvelle pour les épargnants qui privilégient la pierre papier, la base de la réduction d’impôt pour les investisseurs a été portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription réalisée. Enfin, le dispositif « Pinel » trouve à s’appliquer aux propriétaires qui ont réalisé leur investissement depuis le 1er septembre 2014.
Louer un logement à ses enfants : c’est désormais possible !
Les conditions tenant à la mise en location du logement sont également assouplies, en permettant aux investisseurs
de louer leur logement à leurs descendants ou ascendants dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.
Une rentabilité retrouvée ?
Les loyers proposés dans le cadre de cet investissement locatif sont plafonnés selon cinq zones géographiques caractérisant la tension du marché du logement. La zone A bis est la plus tendue (Paris) tandis que la zone C est celle disposant d’une offre de logements suffisante. Or, un changement du zonage réalisé au coeur de l’été 2014 et passé quasiment inaperçu a « dopé » la rentabilité du dispositif « Pinel ». Les villes de Marseille, Lyon, Lille ou Montpellier ont quitté la zone B1 au profit de la zone A, permettant ainsi au propriétaire du logement d’appliquer des loyers 20 % plus élevés qu’auparavant et ainsi d’améliorer sa rentabilité.
Malgré ce coup de pouce, les avantages fiscaux que les investisseurs peuvent retirer du dispositif « Pinel » demeurent limités par le plafonnement global des niches fiscales aujourd’hui fixé à 10 000 euros. Paul-Henri de La porte du Theil, président de l’Association française de gestion financière (AFG) confirme : « En raison de la nomenclature actuelle et du plafond global de 10 000 euros, les dépenses d’investissement se retrouvent en concurrence avec des dépenses de consommation telles que le crédit d’impôt pour frais de garde de jeunes enfants. Cette situation conduit forcément à des arbitrages au détriment des investissements dans les PME ou dans le secteur du logement locatif. » En conséquence, certaines voix se sont ainsi élevées pour relever ce plafond ou créer un plafond dédié à l’investissement dans les secteurs clés de l’économie, distinct de celui réservé aux dépenses de consommation.
