N. Bendefa (REIM Partners) : "L’immobilier locatif est un secteur encore récent au Maroc mais en forte croissance"

DÉCIDEURS. Pouvez-vous nous présenter REIM Partners ? 

Nawfal Bendefa. Nous sommes une équipe de professionnels dans le conseil et la gestion de véhicules d’investissement en actifs immobiliers locatifs au Maroc. Nous avons un track record en private equity immobilier et en tant que gestionnaire d’OPCI. Notre expertise est aussi multisectorielle : retail, bureaux, santé, industrie. Nous gérons aussi la foncière cotée la plus grande de taille au Maroc. 

Quelles sont les actualités de REIM Partners ?  

Nous avons eu une actualité assez riche en 2020 et 2021 avec d’importantes opérations. Notre actionnaire, CFG Bank, une des premières institutions financières du Maroc, a augmenté sa participation en capital au sein de notre société de gestion à hauteur de 60 %. C’est un gage de confiance et cela veut dire que l’activité de l’asset management dans l’immobilier locatif commence à s’afficher comme un vrai segment sur lequel les banques se positionnent.  

Quels sont vos engagements en termes d’ESG ? 

Nous apportons une attention toute particulière à la façon dont nous pouvons rendre nos investissements plus responsables. En 2021, nous avons mené une réflexion complète sur la stratégie et le cadre ESG de l’immobilier locatif et l’intégration des enjeux environnementaux et sociaux au sein de nos process et de notre gouvernance. Nous avons également mis en place plusieurs initiatives, dont l’obtention de la première certification environnementale Edge Advanced pour la construction d’un immeuble de bureaux. Nous sommes en train de consolider nos fondamentaux et d’inscrire nos initiatives dans un cadre structurant pour les prochaines années avec un objectif positif sur la performance à la fois financière et extra-financière des véhicules que nous gérons. 

"Nous bénéficions d’une stabilité générale de la devise et d’une résilience des capitaux depuis 2020"

L’environnement économique du Maroc est-il porteur pour l’immobilier ?  

L’immobilier locatif est un secteur encore récent au Maroc mais en forte croissance, notamment grâce au soutien de l’évolution du cadre législatif et réglementaire. De manière générale, il y a quelques fondamentaux économiques qui favorisent le développement de l’immobilier locatif. D’abord, la croissance soutenue au Maroc depuis plus d’une décennie se caractérise par une hausse des besoins de production et d’exploitation des entreprises, et l’immobilier en fait partie. Ces fondamentaux sont exacerbés en période de crise, ce qui a été le cas avec la crise sanitaire. Le besoin de liquidité au sein des entreprises les incite à vendre certains de leurs actifs, à alléger leurs bilans pour se concentrer sur leur cœur de métier et leur croissance. L’immobilier locatif permet de drainer l’épargne vers l’infrastructure et la pierre papier. Enfin, les taux d’intérêts au Maroc sont relativement bas par rapport aux pays émergents. De ce point de vue-là, il y a un différentiel assez important entre le rendement locatif de la classe d’actifs de l’immobilier versus les coûts de la dette, et à partir du moment où il existe ce grand écart, il existe des opportunités de croissance. De plus, nous bénéficions d’une stabilité générale de la devise et d’une résilience des capitaux depuis 2020. Enfin, le Maroc a prouvé sa résilience ces derniers mois en période de crise sanitaire : déploiement de la vaccination, une seule période de confinement et de fermeture administrative, un marché des capitaux actif. Dans ce contexte de crise, les résultats du Maroc sur sa zone sont encourageants, ce qui se traduit par un retour de l’intérêt des investisseurs.

"Il y a un besoin en retail moderne à travers le Royaume – aussi bien auprès des populations que des enseignes"

Plus généralement, nous sommes dans une situation où la croissance de l’immobilier locatif sur le retail est en stand-by en Europe et aux États-Unis. Les fondamentaux dans des pays tels que le Maroc sont très différents, il y a un besoin en retail moderne à travers le Royaume – aussi bien auprès des populations que des enseignes, le commerce physique a encore un avenir et pouvoir anticiper et intégrer la numérisation dans le plan de développement en tirant des leçons des pays matures nous aide à arriver à un équilibre sain et à éviter les erreurs d’excès d'offre commises par ailleurs.  

Pouvez-vous nous parler de votre mission d’Aradei Capital ? Quelles en sont ses origines et convictions ?  

L’idée initiale avec Aradei Capital était d’établir un acteur de référence coté sur l’immobilier locatif. Nous voulions être un moteur de croissance sur des secteurs touchant à l’économie réelle du pays avec des objectifs très spécifiques. Ces objectifs établis il y a six ans, à la création de la foncière, ont été accomplis : nous avons commencé avec un portefeuille autour d’1,2 milliard de MAD pour arriver aujourd’hui à plus de cinq milliards. Nous avons mené une stratégie de diversification sur les secteurs de l’industrie, des bureaux, des OPCI et de l’industrie et conduit l’introduction en Bourse de la foncière en décembre 2020.  

"Notre préoccupation principale est de créer de la taille pour renforcer la solidité"

Quelle est votre stratégie de croissance pour cette mission ?  

Nous souhaitons accompagner la croissance du pays mais aussi des entreprises ayant le besoin de professionnaliser la gestion de leurs immobiliers et d’alléger leur bilan. Notre préoccupation principale est de créer de la taille pour renforcer la solidité : plus nous créons des véhicules de taille et de qualité importante, plus nous attirons des partenaires, tant investisseurs que locataires.   

Quel type d’infrastructures soutenez-vous à travers ce projet ?  

Nous soutenons le retail, notamment avec notre partenariat historique LabelVie (franchisé des enseignes Carrefour), le secteur bancaire, les bureaux, le secteur industriel, et nous venons également de nouer un partenariat avec deux acteurs marocains de référence sur le développement d’un portefeuille de cliniques privées et d’établissements de santé.    

Quelles sont vos ambitions pour Aradei Capital ?  

Nous continuerons d’abord de consolider la position de la foncière dans les secteurs où elle opère déjà. La foncière a pour objectif à moyen terme de continuer sa croissance et diversifier son tour de table et ces partenariats de manière à devenir un acteur régional incontournable. En termes de secteurs d’activité, la foncière restera opportuniste et donc analysera tout aussi bien les secteurs où elle est présente que de nouveaux secteurs tels que l’éducation, la résidence senior, etc.  

"En 2022, nous assisterons à une plus forte demande des opérateurs pour les opérations sale & lease back"

Quels sont les atouts et perspectives de croissance de l’immobilier locatif au Maroc ? Quelles sont les tendances qui se dessinent pour 2022 ?  

Le private equity en immobilier et le métier des sociétés de gestion immobilière sont naissants au Maroc et en pleine croissance, c’est un secteur jeune au sein duquel nous avons été pionniers en 2013. Leur croissance a notamment été propulsée grâce aux législations sur les OPCI récemment entrées en vigueur, et à la suite de la crise, nous bénéficions d’un climat beaucoup plus positif, avec l’envie d’investir et d’accompagner les PME et la croissance de l’économie en 2022 et au-delà. Nous assisterons à une plus forte demande des opérateurs pour les opérations sale & lease back. Nous avons de plus en plus de demandes sur des études de structuration immobilière. Les entreprises ne sont plus attentives mais passent à l’action. D’un point de vue coût de la dette, nous allons voir l’impact de cette baisse qui devient structurelle sur les caisses de retraite et fonds de pension et du regain d’intérêt pour cette classe d’actifs alternatifs. 

Propos recueillis par Marine Fleury